贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司、胡臻婷等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院 
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院 
【审结日期】2021.10.11 
【案件字号】(2021)黔01民终7546号 
【审理程序】二审 
【审理法官】邹爱玲 
【审理法官】邹爱玲 
【文书类型】退房申请书判决书 
【当事人】贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司;胡臻婷;佘华英 
【当事人】贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司胡臻婷佘华英 
【当事人-个人】胡臻婷佘华英 
【当事人-公司】贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司 
【代理律师/律所】李筑丹贵州瀛黔律师事务所;韦耀院贵州瀛黔律师事务所;秦黎明贵州宗屏律师事务所;陈中屏贵州宗屏律师事务所 
【代理律师/律所】李筑丹贵州瀛黔律师事务所韦耀院贵州瀛黔律师事务所秦黎明贵州宗屏律师事务所陈中屏贵州宗屏律师事务所 
【代理律师】李筑丹韦耀院秦黎明陈中屏 
【代理律所】贵州瀛黔律师事务所贵州宗屏律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司 
【被告】胡臻婷;佘华英 
【本院观点】本案的争议焦点为：1、被上诉人是否有权解除合同；2、合同解除的违约责任如何承担。 
【权责关键词】无效撤销违约金恢复原状支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求开庭审理 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审期间，当事人均未提交新证据。另外，二审中，上诉人认可案涉房屋尚未具备收房条件。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予确认。 
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否有权解除合同；2、合同解除的违约责任如何承担。    针对焦点1，双方签订的买卖合同所附的房屋平面图中并未标识存
在立柱，但上诉人修建完成拟交付给被上诉人的房屋内存在4根立柱，该4根立柱已影响到房屋的结构形式和使用功能，且案涉房屋至今未取得竣工验收备案手续，故一审判决确认双方签订的《商品房买卖合同》解除符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故本院对此予以维持。    针对焦点2，双方合同第十七条约定，双方签订合同后，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当及时将批准变更内容书面通知买受人，若买受人选择退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还原告已付房款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。被上诉人基于设计的变更导致合同解除主张上诉人承担违约责任应予支持。按上述合同约定，上诉人应按中国人民银行同期贷款基准利率向被上诉人支付利息。因自2019年8月20日起，贷款基准利率标准已经取消，在此之后的利率标准即要以全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为准。一审表述不妥，本院予纠正。另外，合同解除后，被上诉人负有配合办理注销案涉合同备案登记的义务。为一次性解决本案纠纷，减轻当事人诉累，本院一并判决被上诉人配合办理案涉房屋的预售合同备案登记的注销手续。    综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《
关于适用  时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 
【裁判结果】一、维持贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初9643号民事判决第一、二项；    二、撤销贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初9643号民事判决第四项；    三、变更贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初9643号民事判决第三项为：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向佘华英、胡臻婷支付资金占用利息(其中以50000元为基数，自2017年9月3日起计算至2019年8月19日止以中国人民银行同期贷款基准利率计息；以850000元为基数，自2017年9月25日起计算至2019年8月19日止以中国人民银行同期贷款基准利率计息；以744964元为基数，自2017年10月23日起计算至2019年8月19日止以中国人民银行同期贷款基准利率计息；以1000000为基数，自2018年6月26日起计算至2019年8月19日止以中国人民银行同期贷款基准利率计息。以购房款2644964元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准计算利息至退还房款之日止)；    四、佘华英、胡臻婷于本判决生效之日起十五日内配合贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司办理贵安新区碧桂园贵安1号二期天玺湾(28)负1-5号商铺的预售合同备案登记的注销手续；    五、驳回贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司的其余上诉
请求；    六、驳回胡臻婷、佘华英的其余诉讼请求。    如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费15362元(已减半收取)，由贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担；二审案件受理费用30724元，由贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-25 13:10:17 
【一审法院查明】一审法院认定事实，2017年10月23日，原告佘华英、胡臻婷与被告碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号为ＢＧＹＧＡ-ＴＸＷ-28Ｈ-ＤＳ-105)。该合同主要约定一、佘华英、胡臻婷向碧桂园公司购买其开发的位于贵安新区碧桂园贵安1号二期天玺湾(28)负1-5号商铺，建筑面积112.13平方米，房屋总价款2644964元；二、出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；三、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，
按照下列方式处理按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。四、双方签订合同后，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当及时将批准变更内容书面通知买受人，若买受人选择退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还原告已付房款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。合同附件一为案涉房屋的平面示意图，在该图纸中并未标识房屋内存在立柱。2017年9月3日，原告向被告支付了购房定金5万元，于2017年9月25日支付首期购房款85万元，于2017年10月23日支付二期购房款744964元、房屋维修资金26449元，于2018年6月26日支付剩余购房款100万元，总计支付房款2644964元。原被告办理了案涉房屋的预售合同备案登记，预售合同登记号为Ｙ00012394。截至本案开庭审理时(2020年11月26日)，被告尚未取得案涉房屋的竣工验收备案手续，且修建完毕的案涉商铺内有4根立柱。原告陈述于2020年4月27日向房开公司或物
业公司送达了退房申请书，以房内存在立柱与合同约定的不符为由，要求退房，房开公司或物业公司工作人员徐青青在退房申请书上签字。被告对该签字行为不予认可，原告表示通过起诉也属于主张解除合同。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、退房申请书、房屋现场图片等证据在卷作证，一审法院予以确认。 
【一审法院认为】一审法院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，按照《关于适用  时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定进行处理。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不履行或履行不符合约定的，应当承担违约责任。被告作为房屋开发企业，应当按照诚实信用原则的要求，将所出售房屋的结构情况如实告知原告，并在合同中进行约定。本案中，双方签订的买卖合同所附的房屋平面图中并未标识存在立柱，但被告修建完成拟交付给原告的房屋内存在4根立柱，该4根立柱已影响到房屋的结构形式和使用功能，且案涉房屋至今未取得竣工验收备案手续，被告的违约行为已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的合同目的不能实现的程度，故原告有权解除合同。因此，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的请求，一审法院予以支持。原告主张向“徐
青青”送达了退房申请，但表示不清楚徐青青是房开还是物业公司工作人员，故该申请不确定是否是向被告进行了送达，故原告提交该申请并不产生合同已经解除的后果。关于合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，按照协议约定，被告应退还原告已付房款2644964元。原告主张被告赔偿房款的资金占用损失，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。按照年利率4.75%的标准计算，根据每期房款的支付时间和金额计算，截至2020年7月20日的利息为315960.71元，从2020年7月20日之后的利息，以应退房款2644964元为基数，按照年利率4.75%的标准计算，直至被告退还房款之日止。原告交纳的房屋维修基金26449元系由被告直接收取，被告并未提交证据证明已经转交给第三方，故应由被告直接向原告进行返还，若被告收取的该维修基金确已交给第三方，被告在向原告退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。房屋维修资金并不属于房款的范畴，故原告要求被告支付房屋维修资金利息的请求，一审法院不予支持。合同解除后，原被告同时负有互相配合办理注销案涉合同备案登记的义务。为减轻当事人诉累，一审法院一并判决原被告相互配合办理案涉房屋的预售合同备案登记的注销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》
第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十三条，《关于适用  时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除原告佘华英、胡臻婷与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》(合同编号BGYGA-TXW-28H-DS-105)；二、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告佘华英、胡臻婷已付购房款2644964元和房屋维修资金26449元；三、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告佘华英、胡臻婷支付截至2020年7月20日的资金占用利息315960.71元和2020年7月20日之后，以购房款2644964元为基数，按照年利率4.75%的标准计算至退还房款之日止的资金占用利息；四、驳回原告佘华英、胡臻婷的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15362元(已减半收取)，由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。