朱小京、贵阳瀚翔房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房销售合同纠纷 
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院 
退房申请书
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院 
【审结日期】2021.12.13 
【案件字号】(2021)黔01民终10272号 
【审理程序】二审 
【审理法官】田镇华 
【文书类型】判决书 
【当事人】朱小京;贵阳瀚翔房地产置业有限公司 
【当事人】朱小京贵阳瀚翔房地产置业有限公司 
【当事人-个人】朱小京 
【当事人-公司】贵阳瀚翔房地产置业有限公司 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】朱小京 
【被告】贵阳瀚翔房地产置业有限公司 
【本院观点】根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：朱小京向瀚翔置业公司提交《退房申请书》后，作为出卖人是否仍应承担双倍返还定金的责任。 
【权责关键词】完全民事行为能力欺诈胁迫代理民事权利违约金恢复原状合同约定证明力新证据关联性质证高度盖然性诉讼请求维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：朱小京向瀚翔置业公司提交《退房申请书》后，作为出卖人是否仍应承担双倍返还定金的责任。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：    上诉人朱小京与被上诉人瀚翔置业公司签订的《房屋认购书》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据已查明的事实，在出现《房屋认购书》及《补充协议》客观上不能履行、无法实现购房目的的事实后，朱小京向瀚翔置业公司提交《退房申请书》，瀚翔置业公司亦认可该《退房申请书》，双方据此协商一致解除了《房屋认购书》及《补充协议》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”之规定，本案中，《退房申请书》中对合同解除的责任和后果作出了明确约定，其中载明“由于个人原因，现提出申请退房并确认以下事项：……净退款454431元”，其后瀚翔置业公司亦已及时将454431元退还朱小京，朱小京已经通过《退房申请书》对《房屋认购书》及《补充
协议》中关于定金及对应责任承担的约定作出了新的承诺和认定，且瀚翔置业公司已经按照《退房申请书》履行了相应义务，朱小京仍依据《房屋认购书》及《补充协议》中关于定金的约定主张双倍返还定金，不符合双方约定，无事实依据，本院不予支持。    综上所述，朱小京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费8117元，由朱小京负担(已交纳)。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-22 17:29:14 
朱小京、贵阳瀚翔房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)黔01民终10272号
当事人    　上诉人(原审原告)：朱小京。
    　被上诉人(原审被告)：贵阳瀚翔房地产置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区麦架镇幸福路1-6层1号(402房)。
    　法定代表人：李杰，该公司董事长。
    　委托诉讼代理人：郭逢兵。
审理经过    　上诉人朱小京因与被上诉人贵阳瀚翔房地产置业有限公司(以下简称瀚翔置业公司)商品房销售合同纠纷一案，上诉人朱小京不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2021)黔0113民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任，公开开庭进行了审理。上诉人朱小京，被上诉人瀚翔置业公司的委托诉讼代理人郭逢兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　朱小京上诉请求：1．撤销一审判决；2.判令被上诉人承担双倍定金违约责任，其中已退认购房款454431元，仍需赔偿上诉人454431元；3.请求被上诉人承担一
审、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审认定双方买房关系权利义务已终结、上诉人无权请求对方承担违约责任，适用法律错误。依据民法典第566、567条，《全国法院民商事审判工作会议纪要(九民纪要)》第49条的规定：合同解除后，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，合同权利义务终止并不影响违约责任的承担。本案中，被上诉人违约导致不能实现合同目的，上诉人享有法定的合同解除权，退房申请书是上诉人单方提出的具有解除合同性质的通知，被上诉人退还认购款系履行合同解除后恢复原状义务，上诉人仍有权请求对方承担违约责任。2.一审法院根据退房申请书“净退款”三字推定“原告处分了自己的权利”，无任何事实根据。依据最高法指导性案例57号裁判规则与民法典第140条规定：民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，上诉人并没有在申请书中明示承诺放弃追究对方违约责任，结合“净退款”上下文内容可知，其含义是扣除上诉人应承担的相关费用，被上诉人同意退还的认购款余额，从语言逻辑上并不能推导出上诉人处分了自己权利：退房申请书是被上诉人公司内部通用格式文书，对方并没有提示或说明其中有排除上诉人主要权利的内容，况且，被上诉人作为大型房地产开发商，上诉人申请退还认购款尚需对方公司内部层层审核，申请被上诉人承担定金责任已超出对方工作人员职责和权限，申请书空白处均为对方工作人员陈仲霖代填，双方从未对违约责任承担进行过任何协商，更别说达成放弃定
金责任作为退房条件的合意，一审认定明显违背生活常理。因此，依据法律规定，运用逻辑推理及日常生活经验法则，“净退款”无法证实上诉人处分权利，一审认定达不到高度盖然性的证明标准。3.一审严重违反法定程序，被上诉人一审并未主张“净退款”表明上诉人处分了自己的权利，审判员对当事人没有请求的事项进行审查，代被上诉人主张权利，违反“不告不理”原则。且“净退款”三字对证实上诉人处分权利是否具有证据上的关联性和证明力，一审未组织当事人质证就直接作为定案依据，违反相关《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条以及庭审质证原则。综上，请二审依法改判，支持上诉人的诉请。
二审被上诉人辩称    　瀚翔置业公司辩称，上诉人系完全民事行为能力人具有独立的判断及作出决定的能力，退房申请书是上诉人对退房退款作出的处分，系其真实意思表示，具有法律上的约束力，且该申请书仅有一页，上诉人有足够的时间审阅并决定是否签署，上诉人签署的申请书足以认定上诉人认可该申请书的全部内容；一审中被上诉人提交的被上诉人开具的，且有上诉人签字的确认的收据可看出本案的定金为10万元其余应属购房款；被上诉人已按上诉人提交的申请进行了退款，双方在购房关系中的权利义务已终结，据此上诉人的诉请缺乏法律依据，应予驳回。
原告诉称    　朱小京向一审法院起诉请求：1、请求法院判定被告违约，并向原告支付双倍定金的违约金，共人民币908862.00元，其中被告已退款人民币454431.00元，仍需向原告支付违约赔偿金人民币454431.00元；2、请求法院判令被告支付原告因本次诉讼产生的交通费400元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院查明    　一审法院认定事实：2020年3月20日，原告与被告签订《房屋认购合同》及《补充协议》，约定被告瀚翔置业公司将其开发的位于贵阳市白云区房屋出售给原告，该房屋总价款为2272153元，《补充协议》第一条约定“1、定金乙方(朱小京)向甲方(瀚翔置业公司)支付定金总计454431元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的立约担保及履行本补充协议的履约担保，自甲乙双方签订《商品房买卖合同》后自动转入乙方应向甲方支付的房款。支付时间如下(1)第一笔定金本补充协议签署当日支付100000元；(2)第二笔定金2020年3月28日前支付344431元;(3)第三笔定金2020年3月28日前支付10000元。合同签订后，原告于2020年3月20日、2020年3月26日分别向被告打款100000元、354431元，被告瀚翔置业公司向原告出具收款收据两份，载明款项性质为定金，对载明有“定金”字样的收据，被告认为与其财务保存联不一致，因被告财务联载明款项性质为“首付款”，故原告申请对收据上公章等进行鉴定，拟证明被告收取的款项就是定金。后原告购买的房屋一直未能备案，双方
协商将原来拟购买的房屋变更为Ａ8栋，但2021年2月3日，被告的工作人员告知“Ａ8栋全部关闭，之前卖的全退”，原告购房的目的无法达到。2021年2月--4月(具体时间未记载，双方陈述也不一致)，原告向被告提交《退房申请书》，载明因个人原因申请退房，要求被告净退款454431元。2021年4月22日，被告向原告退款454431元。原告认为购房未成功的原因在于被告，被告存在违约行为，故应双倍退还定金，《退房申请书》是被告提供的模板，不是原告的真实意思，故原告以前述理由诉至法院，诉请如前。