惠州颐景园置业发展有限公司、陈波等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房销售合同纠纷 
【审理法院】广东省惠州市中级人民法院 
【审理法院】广东省惠州市中级人民法院 
【审结日期】2021.11.22 
【案件字号】(2021)粤13民终7170号 
【审理程序】二审 
【审理法官】周娟丁晓鹏胡江 
【审理法官】周娟丁晓鹏胡江 
【文书类型】判决书 
【当事人】惠州颐景园置业发展有限公司;陈波;胡文玲;中国光大银行股份有限公司惠州分行 
【当事人】惠州颐景园置业发展有限公司陈波胡文玲中国光大银行股份有限公司惠州分行 
【当事人-个人】陈波胡文玲 
【当事人-公司】惠州颐景园置业发展有限公司中国光大银行股份有限公司惠州分行 
【代理律师/律所】贾世亲广东顶泽律师事务所 
【代理律师/律所】贾世亲广东顶泽律师事务所 
【代理律师】贾世亲 
【代理律所】广东顶泽律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
退房申请书
【原告】惠州颐景园置业发展有限公司;中国光大银行股份有限公司惠州分行 
【被告】陈波;胡文玲 
【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同是否应予解除；二、本案的处理是否恰当。 
【权责关键词】无效撤销委托代理违约金过错恢复原状支付违约金不可抗力合同约定第三人质证诉讼请求执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。 
【本院认为】本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同是否应予解除；二、本案的处理是否恰当。对此分析如下：    关于涉案合同是否解除的问题。本案中，上诉人未按照合同约定于2020年10月30日前交付房屋，截至被上诉人向上诉人寄出《退房申请书》时已逾期交房114天，根据涉案合同的约定，被上诉人有权要求解除合同。上诉人上诉称被上诉人要求解除合同时已超过合同约定的解除权行使期限。对此，涉案合同的《补充协议》约定合同解除权行使期限为
15天，该约定相对于合同法定解除权的行使期限一年而言，对普通的购房者即被上诉人而言显然过于苛刻，而且，该补充协议约定的解除权行使期限为2021年1月29日至2021年2月12日，但2月11日至2月17日正值春节放假期间，被上诉人在上诉人春节假期上班后立即联系上诉人要求解除合同，并非故意拖延。因此，一审法院认定被上诉人已依约行使合同解除权，涉案商品房买卖合同应予解除，并无不当，本院予以维持。    关于本案如何处理的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失……”的规定，涉案商品房买卖合同解除后，上诉人应返还首付款256000元并支付利息；根据涉案合同约定，逾期交付房屋，被上诉人要求解除合同的，上诉人应自被上诉人付款之日起，按照全部房价款的1%支付违约金，一审法院计得为8460元正确，本院予以维持。同时，涉案商品房担保贷款合同也被解除，一审法院判决上诉人应向被上诉人返还其向第三人已支付的贷款本息及剩余未付的贷款本息，具有法律依据，本院予以维持。此外，被上诉人为购买涉案房屋支出办证费600元、律师服务费1500元，该费用均系被上诉人为履行合同所支出的合理费用，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。对于专项维修资金，被上诉人请求的住宅专项维修资金6430元，系被上诉人向房产行政主管部门缴纳，
并非上诉人收取，被上诉人可自行申请退回，一审法院判由上诉人退还不当，本院不予纠正。对于被上诉人主张的律师费16000元，涉案合同并未约定上诉人违约时应赔偿被上诉人为实现债权而支付的律师费，故被上诉人该项主张无合同依据，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。    综上，上诉人的上诉请求部分成立，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，判决如下： 
【裁判结果】一、维持广东省博罗县人民法院(2021)粤1322民初3022号民事判决第一、二、三、四、六、七、八判项及诉讼费负担部分；    二、变更广东省博罗县人民法院(2021)粤1322民初3022号民事判决第五判项为：惠州颐景园置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈波、胡文玲办证费损失600元、律师服务费损失1500元，合计2100元；    三、撤销广东省博罗县人民法院(2021)粤1322民初3022号民事判决第九判项；    四、驳回陈波、胡文玲的其他诉讼请求。    本案二审案件受理费5800元，由上诉人惠州颐景园置业发展有限公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-23 21:34:35 
【一审法院查明】一审法院审理查明，2019年3月30日，原告陈波、胡文玲(买受人)与被告
颐景园公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》［合同编号：博罗(2019)10004795］及《补充协议》。合同主要约定：1、被告将其开发的位于博罗县(建筑面积107.16平方米)销售给原告，总购房款为846000元，付款方式为：原告应当于2019年3月30日前支付首期房价款256000元，余款590000元向银行申请贷款支付；2、出卖人应当在2020年10月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金等等。《补充协议》第六条第2点约定：如买受人选择委托律师事务所代办办理房地产权证书的有关手续，则由买卖双方共同委托律师事务所代为办理，买卖双方应分别与受托律师事务所签署委托协议并支付代办费用；第5点约定：若因买受人逾期支付房款、税费等其他应付费用、逾期收房、逾期办妥产权转移登记或相应的不动产抵押登记，导致出卖人向按揭银行承担担保责任的，则买受人须向出卖人赔偿损失【赔偿的损失包括但不限于按揭借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等出卖人为实现债权的一期费用】。《补充协议》第八条第1点约定：买受人根据合同约定或法律规定要求解除合同的，应在合同解除条件成就之日起15日内行使合同解除权，买
受人未在上述合同解除权行使期限内行使合同解除权的，合同解除权消灭。同日，原告与浙江颐景园物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》。    原告于2019年3月10日向被告支付涉案商品房定金20000元，于2019年3月22日委托广东金卓越律师事务所律师见证涉案商品房贷款合同签订事宜支付律师服务费900元。上述合同签订后，原告于2019年3月30日向被告支付首期款236000元，支付住宅专项维修资金6430元，委托广东信步律师事务所律师处理办证事务支付律师服务费600元、代办证费600元。2019年4月26日，原告与被告到博罗县自然资源局办理了涉案商品房的预告登记［证号：粤(xxx)博罗县不动产证明第xxx××xxx号］。另，庭审中原告称买房时交了10000元服务费可以享受房价优惠，交10000元能抵20000元，提交支付凭证及收据为证，其中支付凭证收款方为苏州苏坤房地产综合服务上海总部；收据载明的事项为“服务费”，收款单位为苏州苏坤房地产综合服务有限公司。    2019年5月8日，原告陈波、胡文玲(借款人、抵押人)与第三人光大银行(贷款人)、被告颐景园公司(保证人)签订《个人贷款合同》(合同编号：51601916001633)，约定：原告向第三人贷款59万元用于购买涉案商品房，贷款期限自2019年5月8日起至2049年5月8日止，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%上浮25%执行，还款方式为等额还本付息；原告提供其购买的涉案商品房提供抵押担保，被告提供阶段性连带责任保证等。第三人向原告发
放贷款后，原告支付剩余购房款，被告于2019年7月2日向原告出具购房发票。    被告未按合同约定时间交付涉案商品房，原告于2021年2月21日向被告邮寄《退房申请书》，被告于2021年2月22日签收。《退房申请书》载明：被告应当在2020年10月30日前交付涉案商品房，到目前为止，距合同约定的交房期限已超过90日，被告未能按期交房，已构成违约，原告要求解除商品房买卖合同，要求被告退还已付全部房款、购房税费、住宅专项维修资金、优惠购房费、法律服务费、代办证费、按照合同约定给付利息、违约金等。被告于2021年3月2日向原告发出《关于继续履行合同的函件》，载明：2020年发生“新冠肺炎”疫情导致深惠颐景园项目停工，受此不可抗力影响，原告所购商品房无法按合同约定正常交付，目前深惠颐景园项目已全面复工，被告将督促施工企业加快施工进度以尽快完成交楼工作；根据法律规定及《买卖合同》附件第三条10项、第八条5项约定，原告无权解除合同，要求原告继续全面履行合同。原告与被告因此发生争议纠纷，向本院提起诉讼。    庭审中，原告称被告一直说有解决方案，但至今仍不能交房，也没有通知何时能交房；且2月11日至2月17日是春节放假期间，原告无法联系被告，2月19日上班原告立即联系被告工作人员。原告提交其与“金科颐景园工作人员”的聊天记录显示2021年2月19日原告发消息“新年好，上班了没”，对方无回复，原告于2021年2月20日再次发消息“上班了没”。    另查一，根据原告提交
《还款计划书》，原告自2019年6月20日起至2021年6月20日止已还贷款本金15249.49元、利息74874.92元，合计90124.41元。庭审中原告称到2021年6月20日止都按期足额还款，没有逾期。    另查二，原告为本案诉讼委托广东顶泽律师事务所律师支付律师服务费16000元，原告提交《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票为证。 
【一审法院认为】事实与理由：一审法院认为原告超过合同约定的解除权行使期限并非故意拖延，且合同目的已经无法实现的观点有失偏颇。(1)一审法院认为，虽合同约定的原告解除权行使期限为2021年1月29日至2021年2月12日但2021年2月11日至2021年2月17日正值春节放假期间，原告在被告春节假期上班后立即联系被告要求解除合同，并非故意拖延。但是，解除权行使期限并不适用中断、中止、延长的规定，且春节放假期间快递、邮政等依然正常工作，不存在原告无法按时寄送解除通知的情况。除此以外，行使合同解除权仅需原告单方通知即可，不需要双方协商一致，故即使上诉人放假，亦不影响原告行使合同解除权，而且原告完全可通过、短信等方式在合同约定的解除权行使期限内通知被告要求解除合同，故原告在具备可以按时行使解除权的条件下并未及时行使解除权，实际构成了怠于履行权利，根据《民法典》第五百六十四条的规定，原告的合同解除权应当已经消灭。(2)一审法院认为，退一步讲，即使原告的合同解除权已经消灭，但被告逾期告至今仍未履行交房义务，
原告的合同目的已经无法实现。由于受到新冠疫情及三盛宏业集团因素的综合影响，项目开发进度确实延缓甚至一度停滞，但在惠州政府的支持下，目前项目已经重新引入了金科集团进行代建，且项目目前建设进度也正常，该商品房计划于2021年8月30日交付，故被告完全具备正常履行合同的能力且能够向原告交付房屋，故一审法院认定的原告合同目的已经无法实现的观点有失偏颇。二、一审法院判决上诉人承担原告各项损失、律师费、诉讼费，并无法律依据，应予改判。综上所述，请求法院支持上诉人上诉请求，依法改判。 
【二审上诉人诉称】上诉人惠州颐景园置业发展有限公司上诉请求：1、请求法院改判，撤销(2021)粤1322民初3022号民事判决第一至第九项判决；2、请求法院判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。    综上，上诉人的上诉请求部分成立，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，判决如下：