董立敏、烟台旭瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审结日期】2020.12.23
【案件字号】(2020)鲁06民终7487号
【审理程序】二审
【审理法官】王吉昌张婷婷王汝娟
【审理法官】王吉昌张婷婷王汝娟
【文书类型】判决书
【当事人】董立敏;烟台旭瑞置业有限公司;恒大地产集团有限公司
【当事人】董立敏烟台旭瑞置业有限公司恒大地产集团有限公司
【当事人-公司】烟台旭瑞置业有限公司恒大地产集团有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】董立敏
【被告】烟台旭瑞置业有限公司;恒大地产集团有限公司
【本院观点】上诉人董立敏与被上诉人旭瑞公司签订商品房认购协议书，2020年4月8日双方签订解除认购书协议，对于董立敏所缴纳购房款的退还，双方产生争议。
【权责关键词】完全民事行为能力无效撤销代理实际履行违约金支付违约金合同约定证据交换质证诉讼请求维持原判
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【本院查明】本院二审查明的其他事实与一审查明的相关事实一致。
【本院认为】本院认为，上诉人董立敏与被上诉人旭瑞公司签订商品房认购协议书，2020年4月8日双方签订解除认购书协议，对于董立敏所缴纳购房款的退还，双方产生争议。根据董立敏的退房申请书内容和双方所签订的《无理由退房协议书》第三条约定，原审法院认定董立敏自愿将推荐人获赠佣金21054元从购房款中扣除，并无不当。 上诉人董立敏上诉称其对签订《无理由退房协议书》并不知情，办理退房时旭瑞公司工作人员让其先签字否则不予退款，其在旭瑞公司事先打印的格式条款的退房申请材料上签名按印时其中内容是空白未填写的。但上诉人董立敏在原审审理中未提交充分证据证实其上述主张成立，在二审审理中其提交的语音对话、聊天记录和谈话录音等证据也不足以充分证实其主张成立，其请求旭瑞公司退还已支付给推荐人的佣金21054元，没有充分证据予以证实，应承担不能充分举证的法律后果，因此，其上诉主张本院依法不予支持。 在上诉人董立敏与被上诉人旭瑞公司签订解除商品房认购书协议后，因考虑到旭瑞公司退还董立敏购房款须完成公司内部审批流
程，原审法院酌定一个月的合理期限，逾期则由旭瑞公司向董立敏承担占用购房款利息的损失，并无不当。上诉人董立敏上诉称旭瑞置业没有证据证明其退房退款流程繁琐和退房资金受到审批监管，主张被上诉人旭瑞置业不能无偿占用上诉人资金应支付占用期间产生的利息。经审理认为，旭瑞公司应向董立敏支付不合理占用资金期间的利息，上诉人董立敏的上诉所称不符合实际，本院依法不予采纳。上诉人董立敏上诉另称旭瑞公司所支付的2020年5月9日至2020年8月6日退房款利息应当并入偿付第二段利息的基数、应按年利率6%计算逾期返还购房款的利息，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，董立敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费576元，由上诉人董立敏负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-22 04:07:25
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年5月2日，原告系通过肖姓中介人员到售楼处登记，并交纳认筹金20000元，2019年5月4日，被告旭瑞公司与原告作为甲乙两方签订烟台恒
大御海天下商品房认购书，约定原告购买烟台恒大御海天下楼盘7地块2号楼1203室(以下简称涉案房屋)，房屋总价款1052675元。同日，原告与被告恒大公司签订无理由退房承诺书，恒大公司承诺内容为“您所购买的恒大属下公司开发的烟台恒大御海天下楼盘2幢1203房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”被告旭瑞公司与原告作为甲乙两方签订无理由退房协议书，其中约定“二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。”原告共计向被告旭瑞公司支付购房款466168元。2019年8月15日肖姓中介人员向原告返还涉案房屋购房款5000元。2020年4月8日，原告要求退房，并向被告旭瑞公司提交相关材料，被告旭瑞公司出具烟台恒大御海天下退房资料签收条。2020年8月6日，被告旭瑞公司向原告退款435114元。 一审庭审中，被告旭瑞公司提交原告出具的退房申请书两份、原告与被告旭瑞公司签订的烟台恒大御海天下项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议(以下简称解除认购书协议)一份，证明原告在办理无理由退房手续时已同意将兼职
销售推荐人刘博的佣金及奖励共计31054元从应退房款中扣除，由此产生的一切问题与被告旭瑞公司无关，并且在解除认购书协议中明确了被告应向原告退还的购房款数额为435114元。解除认购书协议中未有签订日期。原告对上述证据的真实性没有异议，称上述材料是在其2020年4月8日申请退房时所签，并不是在退房申请书中的落款时间2020年4月10日，其仅是签名，其他内容均不是其本人填写，如果其不签字，被告旭瑞公司根本不退房款，公司工作人员说先签字，问题以后解决。被告旭瑞公司认可上述证据中除原告签名以外的其他内容由其工作人员书写，称刘博是其公司员工，刘博在恒房通APP(现更名为房车宝)上推荐原告购买涉案房屋，原告与公司签约成功后，公司向刘博支付佣金及奖励共计31054元，提交APP中相应推荐记录、佣金发放记录、中国银行短信截图，证明原告购房系由刘博推荐，2019年5月10日公司向刘博发放佣金21054元，剩余10000元是在给刘博发放工资时一并支付，没有单独的发放记录。原告称，其不认识刘博，也没有通过他推荐买房，中间环节其不清楚，被告旭瑞公司提交的中国银行短信截图看不出是谁的银行短信，无法证实与本案有关。被告旭瑞公司称，刘博与原告没有直接联系，是通过肖姓中介人员，由刘博在APP上推荐购房，发放给刘博的佣金及奖励是根据公司的政策，该政策曾在APP上发布过广告，凡是符合条件的都可以获得相应的佣金，不需要签订协议。被告旭瑞公司主张刘博已将佣金奖励
21054元支付给中介。原告称对该情况不清楚，但是猜到被告旭瑞公司向中介支付了佣金，否则中介也不会向其返还5000元购房款。 原告称，虽然其在无理由退房协议书上签名，但是对协议书中的内容并不知晓，其是在不知情的情况下签名的，被告并没有对内容进行说明，扣除佣金的条款系格式条款，是无效的。被告旭瑞公司主张，解除认购书协议及退房申请书系原告真实意思表示，不存在任何无效的情形，原告作为完全民事行为能力人，对其签署的各项文件应当承担相应的法律后果。 原告主张，2020年4月8日提交退房材料，被告就应当退回房款，故从当日开始计算退房款利息。被告旭瑞公司称，办理无理由退房的客户需先到售楼处办理退房手续，工作人员将所有资料上传系统进行线上审批，审批要经过公司各部门审核并上报恒大集团总部批准，因客户所缴纳的房款是在政府监管资金账户中，财务部门付款计划下发后，需银行配合开发商将客户所需退房款从政府监管资金中取出，该取款行为须经政府部门进行审批，审批流程完全不受开发商控制，从监管资金中取出相应款项后，方可向客户退还购房款，退还房款的流程极其繁琐，个别流程不受开发商控制，因此退还期限过长，并非被告恶意拖延。原告提交2020年4月14日还款提示函一份，证明如果其未按期缴纳购房款，需向被告旭瑞公司每日按未交房款的万分之一支付违约金，但退款时被告拖延退款时间却未赔偿任何损失，合同约定对双方不公平、不平等。被告旭瑞公司对上述证据的真实性没有异议，但主张与本案没有关联。
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