董元武与庄冬冬等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】北京市第三中级人民法院 
【审理法院】北京市第三中级人民法院 
【审结日期】2020.06.09 
【案件字号】(2020)京03民终3375号 
【审理程序】二审 
【审理法官】鲁南张慧石煜 
【审理法官】鲁南张慧石煜 
【文书类型】判决书 
【当事人】董元武;北京远豪置业有限公司;北京远洋嘉业房地产经纪有限公司;庄冬冬 
【当事人】退房申请书董元武北京远豪置业有限公司北京远洋嘉业房地产经纪有限公司庄冬冬 
【当事人-个人】董元武庄冬冬 
【当事人-公司】北京远豪置业有限公司北京远洋嘉业房地产经纪有限公司 
【代理律师/律所】杨燚北京市天元律师事务所;李晓莉北京乾成律师事务所;王府凤北京乾成律师事务所;宋奇北京市亿胜律师事务所 
【代理律师/律所】杨燚北京市天元律师事务所李晓莉北京乾成律师事务所王府凤北京乾成律师事务所宋奇北京市亿胜律师事务所 
【代理律师】杨燚李晓莉王府凤宋奇 
【代理律所】北京市天元律师事务所北京乾成律师事务所北京市亿胜律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判二审改判 
【字号名称】民终字 
【原告】董元武 
【被告】北京远豪置业有限公司;北京远洋嘉业房地产经纪有限公司;庄冬冬 
【本院观点】董元武与远豪公司签订的《商品房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 
【权责关键词】欺诈撤销代理违约金过错无过错合同约定证明力证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。 
【本院认为】本院认为，董元武与远豪公司签订的《商品房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，董元武主张其与远豪公司签订《商品房合同》，其在该合同价款之外向远豪公司的销售总监庄冬冬支付了250万元购房款，故要求远豪公司返还购房款及利息，远洋公司、庄冬冬承担连带责任。本案争议的焦点在于，庄冬冬收取的250万元是否是代表远豪公司履行职务行为而收取。根据查明的事实，在收取款项时，庄冬冬时任远豪公司员工，董元武亦是在售楼处向庄冬冬支付250万元，判断庄冬冬收取款项的行为是否代表远豪公司，还需结合本案的其他事实综合判断。从合同约定看，《商品房合同》约定，涉案房屋总价款为18164568元，付款方式为商业贷款付款，买受人应当将购房款直接存入专用账户。董元武对于应付远豪公司的购房款数额、付款方式、付款账户均是明知；从合同履行看，合同签订后，董元武亦是将《商品房合同》项下全部价款18164568元均支付至专用账户，亦进一步佐证董元武对于其如何履行付款义务是明知的；从庄冬冬的身份看，庄冬冬并非《商品房合同》中远豪公司一方的代理人，《商品房合同》中亦并未有庄冬冬代远豪公司收取购房款的约定，董元武亦未有证据能够证明远豪公司有授权庄冬冬收取购房款的意思表示；从董元武支付250万元的方式看，董元武系将250万元直接支付至庄冬冬个人账户。综合以上情形，在董元武明知庄冬冬缺乏代理权限，且明知
其向庄冬冬支付款项缺乏合同依据，并只将250万元支付给庄冬冬个人的情形下，董元武的支付行为既不符合合同约定，亦不符合交易习惯及常理，其主张庄冬冬收取款项是职务行为，其支付的250万元是向远豪公司多支付的购房款缺乏合理性，故无法认定庄冬冬收取250万元款项的行为是其代表远豪公司的职务行为。董元武据此要求远豪公司返还250万元购房款及利息，并要求远洋公司、庄冬冬承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在无法认定庄冬冬收取款项的行为属于其代表远豪公司的职务行为的情形下，董元武与庄冬冬之间的法律关系与本案并非同一法律关系，董元武可另行解决。    综上，董元武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《关于适用  的解释》第三百三十四之规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费26800元，由董元武负担（已交纳）。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-31 13:19:27 
【一审法院查明】一审法院认定事实：    2016年5月17日，董元武（买受人）与远豪公司（
出卖人）签订《商品房合同》，约定董元武购买涉案房屋，总价款为18164568元，付款方式为商业贷款付款方式，签订合同当日应支付5454568元（其中含定金100万元），2016年10月31日前，支付房款总额的20%即3630000元，签订《商品房合同》当日，买受人应该向银行提出贷款申请，具备放款条件之日起45日内，买受人需将按揭贷款908万元足额支付至出卖人指定账户。该商品房的预售资金监管银行为光大银行，专用账户名称为北京元昊置业有限公司远洋和苑，专用账户账号为：×××。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户。合同签订后，董元武向远豪公司指定账户分多笔共支付购房款18164568元。    2016年4月29日，董元武向庄冬冬账户付款250万元，就此董元武提交中国民生银行个人汇款业务凭证，其中附加信息及用途一栏载明“房款"。庄冬冬称真实性认可，确实收到了该笔250万元，直接转给案外人姜某了，就此，庄冬冬提交其名下银行流水明细，其中显示2016年4月29日收到董元武汇款250万元，2016年5月23日庄冬冬向姜某汇款210万元，2016年5月24日庄冬冬向王某汇款105万元，庄冬冬称转给王某的105万元中包括剩余的40万元，因为当时董元武来看房时，有一个中介叫曹某，这40万元由王某转给曹某了。就上述证据，远豪公司及远洋公司均称对此不知情，董元武称这250万元虽然付给了庄冬冬，但实际上庄冬冬代表的就是远豪公司，王某让交什么钱就交什么钱，一直被骗，开始确实是曹某带其看房
的，但是本案这是一手房买卖，不可能存在中介费的问题。    就案外人姜某曾内部认购涉案房屋一节，庄冬冬提交姜某的《远洋.万和公馆退房申请书》、远豪公司销售系统文件，远豪公司提交交通银行电子回单凭证。《远洋.万和公馆退房申请书》内容如下：“远洋地产有限公司：本人姜某于2014年12月31日与贵公司就购买远洋万和公馆×××号商品房签署了《北京市商品房预售合同》及其补充协议。现因个人原因申请退房，本人在此认可并不可撤销的承诺愿意承担违约金人民币/元的损失和其他违约责任，以及因本人退房所产生的全部法律后果。望贵公司同意本人的退房申请。退房申请人：姜某。2016年4月29日。"2016年5月23日，远豪公司向姜某汇款200万元。    一审庭审中，一审法院向各方询问为何庄冬冬和远豪公司同时分别向姜某转账210万元和200万元，远豪公司称姜某向公司申请了退房，于是就把之前交的200万元认购款退给了姜某，并不清楚庄冬冬和姜某之间为何还有交易。庄冬冬称，其向姜某转账210万元确实没有经过远豪公司，这是姜某转让涉案房屋的既得利益款。董元武表示远豪公司和庄冬冬同时向姜某退钱不符合常理，既然远豪公司已经向姜某退了200万，又为何让庄冬冬收取其的250万元。    就董元武是否知晓该250万元的用途，庄冬冬提交2016年4月17日、2018年12月3日董元武与涉案房屋经纪人王某的通话录音。董元武对该两组录音真实性认可，证明目的不认可，称录音中没有体现250万元是加价转给老客户的，
又说电商费，远豪公司存在欺诈行为。就该组证据，2016年4月17日的录音中王某提到合同金额为18164568元，还有250万元电商费，所以房款总额系20664568元，董元武并未提出异议。在2018年12月3日的录音中，董元武也未提及多支付250万元差价的相关情况。 
【一审法院认为】一审法院认为：当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，经审查并结合相关事实；认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。    本案中，董元武与远豪公司签订之《商品房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案争议焦点在于董元武向庄冬冬支付的250万元是否属于董元武向远豪公司多付之购房款。一审法院结合各方表述及在案证据判断如下：首先，董元武签约购房，明确知晓合同约定购房款数额系18164568元，其依约向远豪公司全额支付购房款，期间又另行支付庄冬冬250万元明显有悖房款支付惯例，亦不符合合同约定付款方式。其次，涉案房屋价值千万以上，且历经前手退房再行购置，董元武对于房屋流转过程及房款对接支付应予清晰且审慎，但经询问为何付款总额超过合同约
定金额时，其表述转账非本人操作，不知道怎么回事，该解释难合常理。第三，庄冬冬虽系远豪公司员工，但在无合同约定及书面授权情形下，销售人员个人账户收取房款明显有悖交易习惯。庄冬冬代远豪公司收取房款之表述难与常理相符。第四，董元武购房时，涉案房屋价值高于合同约定价款，据电话录音显示经纪人提到250万元系电商费用，董元武对此未持异议。综上，远豪公司及庄冬冬所述更符合在案证据指向，亦符合房屋交易惯例。董元武以250万元为购房款为由主张返还本金并支付利息依据不足，一审法院不予支持。    综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条之规定，判决：驳回董元武的全部诉讼请求。    本院二审期间，当事人没有提交新证据。