【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广西壮族自治区贵港市中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区贵港市中级人民法院
【审结日期】2021.12.30
【案件字号】(2021)桂08民终2685号
【审理程序】二审
【审理法官】陈伟民李庚华黄奔
【审理法官】陈伟民李庚华黄奔
【文书类型】判决书
【当事人】庞毅;广西广汇投资发展有限公司;中国农业银行股份有限公司贵港分行
【当事人】庞毅广西广汇投资发展有限公司中国农业银行股份有限公司贵港分行
【当事人-个人】庞毅
【当事人-公司】广西广汇投资发展有限公司中国农业银行股份有限公司贵港分行
【代理律师/律所】谭振裕广西诚济律师事务所
【代理律师/律所】谭振裕广西诚济律师事务所
【代理律师】谭振裕
【代理律所】广西诚济律师事务所
【法院级别】中级人民法院
退房申请书【原告】庞毅
【被告】广西广汇投资发展有限公司;中国农业银行股份有限公司贵港分行
【本院观点】本案中，庞毅起诉请求解除其与广汇公司于2019年12月30日签订的《商品房买卖合同(预售)》，并在解除该合同的基础上，请求广汇公司返还首付款及相应贷款本息等，因此，处理本案纠纷的前提是，庞毅能否依法行使合同解除权。
【权责关键词】无效催告撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定诉讼请求维持原判
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【本院认为】本院认为，本案中，庞毅起诉请求解除其与广汇公司于2019年12月30日签订的《商品房买卖合同(预售)》，并在解除该合同的基础上，请求广汇公司返还首付款及相应贷款本息等，因此，处理本案纠纷的前提是，庞毅能否依法行使合同解除权。首先，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条第1款第(2)项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。该合同附件十二补充协议第七条第1款约定“买受人根据合同约定提出退房或解约要求，应在退房或解约事由发生之日起15日内或出卖人催告时起15日内(以时间在先者为准)以书面方式向出卖人提出，逾期不提出视为买受人放弃退房或解约的权利”。上述约定属双方
协商一致签订，合法有效。根据约定，广汇公司应于2020年12月30日前交付房屋给庞毅，因此，庞毅提出解除合同的期限应在广汇公司逾期交房60日后15日内提出，综合考虑本案实际情况，庞毅于2021年6月15日才向广汇公司邮寄《逾期交房退房申请书》，已超出了合同约定的行使期限，其解除权已消灭。 其次，结合本案实际情况，广汇公司确实存在逾期交房的违约行为，但广汇公司于2021年6月18日签收了庞毅邮寄的《逾期交房退房申请书》后，案涉房屋所在楼栋于2021年8月17日通过了工程质量竣工验收，达到了法定的交付条件，广汇公司于2021年8月21日向庞毅邮寄送达了《收房通知书》。因此，广汇公司在庞毅催告后的合理期限内履行了交付房屋的义务，其延期交房的违约行为，并不会导致庞毅购买案涉房屋的目的不能实现，综合考虑现阶段房地产市场的平衡稳定发展，原审法院驳回庞毅的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，庞毅的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5186元，由上诉人庞毅负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-18 05:15:42
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年12月30日，原告庞毅与被告广汇公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：20190930112646)，合同约定原告购买被告开发的位于贵港市桂林路与和平路交汇处西南角广汇圣湖城北区房，其预测建筑面积120.44平方米，单价为每平方米人民币5666.47元，总价款为人民币682470元。合同第十一条约定:“出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房”;第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：(1)和(2)不作累加。(1)逾期在60日之内，……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部全部房价款2%向买受人支付违约金”。2、如遇到下列特殊原因一，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可予以延期：“(1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的;(2)因国家有关法律，法规，政策改变或政府限制行为而导致工期延误的；(3)政府通知停工，禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期延误的；(4)非因出卖人原因一周内停水停电超过8
小时，每8小时出卖人可延续交房一天，不足8小时不计；气象部门发布橙或红降雨预警，日降雨量在大雨或暴雨导致工期受影响的；……”。合同附件十二补充协议第七条第1款约定“买受人根据合同约定提出退房或解约要求，应在退房或解约事由发生之日起15日内或出卖人催告时起15日内(以时间在先者为准)以书面方式向出卖人提出，逾期不提出视为买受人放弃退房或解约的权利。”合同签订后，原告庞毅向被告广汇公司支付152470元购房首付款。2020年2月1日，原告庞毅与被告农行贵港分行签订《个人购房担保借款合同》，2020年2月3日，被告农行贵港分行发放贷款530000元用于原告庞毅支付余下购房款。2021年2月22日，原告庞毅向被告广汇公司寄送《关于要求立即交付广西广汇圣湖城31幢房屋的催告函》，因是到付签收，被告拒收；2021年6月15日，原告庞毅向被告广汇公司寄送《逾期交房退房申请书》，被告广汇公司于2021年6月18日签收；原告庞毅于2021年7月10日收到被告广汇公司的《关于解除购房合同通知书的复函》后，于2021年7月12日向被告广汇公司寄送《关于解除购房合同通知后的再通知函》，被告广汇公司于2021年7月18日签收。2021年7月26日原告诉至原审法院。
【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履
行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除行使期限期限届满当事人不行使的该权利消灭”。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定根据《合同法》第九十四条的规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同的应予支持但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的解除权消灭。本案中，《商品房买卖合同(预售)》附件十二补充协议第七条第1款对合同的解除权进行了约定，该约定是双方协商一致达成的合意，符合法律规定，也没有不合理的减轻或免除应当由被告承担的责任或者不合理的减轻和加重原告责任的情形，涉案的商品房应于2020年12月30日前交付给原告，原告提出解除合同的期限应按合同约定在逾期交房60日后15日内提出，即应在2021年3月1日至2021年3月15日期间提出解除合同，原告于2021年6月18日提出《逾期交房退房申请书》已超出了合同约定的行使期限，其解除权已消灭，因此原告诉请解除《商品房买卖合同(预售)》缺乏事实和法律依据。原审判决：驳回原告庞毅的诉讼请求。
【二审上诉人诉称】庞毅上诉请求：撤销广西壮族自治区贵港市港北区人民法院(2021)桂08
02民初3636号民事判决，改判支持庞毅原审的全部诉讼请求。事实与理由：一、广汇公司主张可延期333天交房，缺乏事实依据，广汇公司逾期交房行为已经达到了双方约定解除合同的条件，原审法院默认支持广汇公司的顺延是荒唐无据的。二、双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定案涉楼栋总层数为27层，其中地上26层，地下1，地下某某的《测绘成果报告书》内容表明，楼栋地上26层，地下0，地下某某司所建楼房不符合合同约定，存在虚假宣传，侵犯了庞毅的合法权益。三、《商品房买卖合同(预售)》中的附件十二补充协议内容，庞毅根本不知情，在签订合同时，广汇公司不给庞毅看合同内容，催促并类似强迫庞毅在电子网签系统签订了合同，在该过程中广汇公司并没有采取合理的方式逐句提醒庞毅。并且，该补充协议的格式条款及内容与合同示范文本的预售合同内容相互抵触，《商品房买卖合同(预售)》第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中的约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，补充协议所约定的买房人提出退房或解约要求，应在退房或解约事由发生之日起15日内或出卖人催告时15日内(以时间在先者为准)以书面方式向出卖人提出等内容，该约定内容违反了《民法典》第四百九十八条规定与预售合同约定，应属无效协议。庞毅的合同解除权并未消灭。四、在庞毅行使合同解除权解除合同后，广汇公司应承担庞毅在原审诉讼主张的3-14项请求。
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