房地产开发项目可行性研究报告(范文)
一、项目背景
  1 、 项目名称:          居住小区(暂定名)
  2、可行性研究报告的编制依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
  3、项目概况
  1 )地块位置:该基地东起        ,南至      路,西至  路、北至              ,围合区内土地面积约      平方米,该地块属A市  类地段。
2 )建设规模与目标:
    土地面积:    亩(      平方米)
    容积率:
    开发周期:
    土地价格: 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)                          建筑面积(预计):总建筑面积:      ㎡
  3 )周围环境与设施
  (1)步行约10 分钟可至A市中心。
  (2)西侧为A市城市中心景点。
  (3)东侧为        城市绿化带,南侧为        广场。
  (4)西南靠近A市        小学。
  (5)北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
    优势及机会
  (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
  (3) 东侧    的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。
  (4) 周遍日趋成熟的居住配套及 商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
  (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
  (6) 该项目以毛地出让,起价      元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。
  (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区,我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
  (8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。
  (9) 物业管理公司在A市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。
  (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
  劣势及威胁
  (11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
  (12) A市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。
  (13) 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。
  (14) 外来资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
  (15) 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。
  (16) 小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。
  (17) 该地块的居民大多是二次拆迁,拆迁的难度较大。
  (18)        花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。
  (19) 拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。
  (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
  1 A市概况(参考)
  A市位于      河南岸,面积      平方公里,人口    万。
  生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。                   
  投资环境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
  项目所在区位于    江中下游南岸,与B市接壤,是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
  2 A市房地产住宅市场分析
  A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,A市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。
二OO三年,A市房地产业主要特征表现在以下几个方面:
  表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资12.6%。
  表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
  表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。             
  表现之四:交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增长25%和35%,其中存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。                 
  表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测:
  ---—从购房能力看
  伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
  由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。
——从消费结构看
    随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费体逐步扩大。据调查,汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
  根据城市总体规划,城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,A市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔
的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表:
项目        套数  建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡)  位置
向阳小区    1500      22                  1400            宝山路
新华小区    785      8                  1344            黄河街
银河小区  170                        1460            银河街
成光小区    130                        1400            学院路
太阳神小区500      6.9              1508            英雄路   
部分商业网点详细情况
项目      面积㎡    单价元/㎡      位置
汇丰花园  40~~80    4000~5600        新城区
秋爽花园  50~~70    5000~12000      市中心
碧苑小区  36~~50        6800          建设路
桃园小区    车库        550          秋浦路
荷花村      车库        550          建设路
三、项目财务分析
  (一)、拆迁成本分析
    围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,   
    拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。其它房屋均为二——四层。
    根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米,经营性用
房600平方米,合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算:
    按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
项目可行性报告范文
2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
  住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
  经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元