技术规范书
自动防系统维修保养服务
技术规范书
编制单位：深圳市***物业有限公司
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编制时间：
技术编制人：
技术审核人：
自动消防系统维修保养服务技术规范书
一、干系人说明
·需求方----深圳市**物业有限公司**大厦管理处、**花园管理处，提出自动消防系统维修保养服务需求信息。
·技术方案统筹编制方----***中心，负责收集需求信息、维修保养建议，统筹并编制技术规范书，并负责后期维修保养服务实施监管等工作。
二、适用标准、法规
本维修保养服务除符合原设计图纸要求外，必须符合现行国家、行业、广东省、深圳市的标准、法规，包括但不限于以下标准、法规：
《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166-2007）
《高层民用建筑设计防火规范》2005年版（GB50045-95）
《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《建筑消防设施的维护管理》 GA587-2005
《建筑消防设施检测技术规程》 GA503-2004
《建筑给水排水设计规范》2009年版（GB50015-2003）
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）
《自动喷水灭火系统施工及验收规范》（GB50261-2005）
《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2005）
《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
《室外排水设计规范》2011年版（GB50014-2006）
《建筑防腐蚀工程施工质量验收规范》（GB50212-2002）
《建筑电气装置工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）
《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB50150-2006）
《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》（GB50168-2006）
《机械设备安装工程施工及验收通用规范》（GB50231-2009）
《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》（GB50275-98）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）
《非承重砌块墙体设计规范》（SJG13-2004）
《中华人民共和国消防法》（20090501）
《火灾自动报警系统组件兼容性要求》（GB22134）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）
《气体灭火系统施工及验收规范》（GB50263-2007）
《智能建筑设计标准》（GBT50314-2006）
《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
其他：与自动消防系统有关的维修保养标准、法规。
三、维修保养服务项目概况
1、项目名称和地点
序号 | 项目名称 | 项目地点 | 自动消防系统投入/改造使用时间 |
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2、项目参数
序号 | 建筑名称 | 建筑用途 | 建筑层数 | 建筑面积 | 建筑高度 |
1 | 写字楼 | 地上30层/地下3层 | 46313m2 | 98m | |
2 | 写字楼 | 地上20层 | 16246m2 | 86m | |
3 | 写字楼 | 地上6层/地下2层 | 10108m2 | 31.2m | |
4 | 住宅 | 地上17层/地上30层及地下一层 | 115773m2 | 60m/100m | |
5 | 住宅 | 地上36层/地下2层 | 84634m2 | 97.4m | |
6 | 住宅 | 多层/高层/地下2层 | 359513.4m2 | ||
7 | 写字楼 | 南楼40层/北楼24层/地下3层 | 158830 m2 | 南楼176m/北楼107m | |
四、维修保养服务范围
1、自动消防系统维修保养服务范围包括：火灾自动报警系统、火灾联动控制系统、自动喷水灭火系统、室内外消火栓系统、消防专用电话系统、消防紧急广播兼背景音乐系统、气体灭火系统（七氟丙烷、二氧化碳、泡沫）、可燃气体报警系统、防火卷帘门系统（与消防系统联动的部分）、防烟及排烟系统（消防专用部分）、消防联动系统及其图文中心、电气火灾自动报警系统、消防水炮系统、火灾事故照明及疏散指示系统等。
2、自动消防系统与各专业的界定：
线路、模块，末端至各专业的控制箱/柜的继电器（不含继电器）。
与供配电系统管理界面：各消防设备、设施（含专用控制柜和箱）配电开关的下接线点为界，以上归供配电系统管理，以下归自动消防系统管理。
与空调通风系统管理界面：消防专用的正压送风、排烟系统归自动消防系统管理；自动消防系统与空调通风系统共用的防烟、排烟和送风系统，从消防回路模块至空调通风系统控制柜（箱）的干接点为界，干接点上端或前部归自动消防系统管理，下端或后部分归空调通风系统管理。
与给排水系统管理界面：消防水箱水池归给排水系统管理，其它消防专用水泵、稳压泵，压力容器归自动消防系统管理。
与电梯系统管理界面：从消防回路模块至电梯控制柜（箱）的干接点为界，干接点上端或前部归自动消防系统管理，下端或后部归电梯系统管理。
与门禁系统管理界面：从消防回路模块至门禁系统控制柜（箱）的干接点为界，上端或前部归自动消防系统管理，设备归门禁系统管理。
与土建系统管理界面：与消防联动的防火卷帘归自动消防系统管理，其它消防卷帘、消防门及门上附件归土建专业管理。
3、自动消防系统维修保养工作内容：上述系统内的所有消防设备、设施、线路、管路、附件和软件的定期功能检测、保养、维修（含更换）。
五、维修保养服务工作内容及相关要求（参与投标的专业单位必须实质性响应并承诺以下内容）：
1、对参与投标的专业单位总体要求
1.1、必须接受、理解并遵守本技术规范书内容，必须配合并解决发包方的自动消防系统维修保养需求。必须严格按照国家、行业、广东省、深圳市与自动消防系统有关的维修保养标准、法规及本技术规范书内容编制维修保养方案和开展维修保养服务工作，其工作内容及安排应有相关标准、法规支撑并予以说明，以确保系统功能全部正常运行和延长系统设施设备使用寿命。
1.2、必须接受发包方相关部门全过程的监控、检查和各项管理规定，必须无条件保证发包方自动消防系统符合和通过政府主管部门的日常和专项检查。
1.3、必须进行现场实地踏勘，并根据踏勘情况和各项目自动消防系统特点拟订科学、规范、全面、系统的维修保养方案并配套相应文件记录表格，以确保方案的可操作性和维修保养工作的顺利开展，此方案将做为投标资料评审的重要依据。
2、维修保养服务工作内容，包括但不限于维保以下主要工作内容：
2.1、对自动报警系统的联动功能进行检测和维修保养；
2.2、对报警控制器（含自动报警、燃气和楼层复示盘）的功能和线路进行检测与维修保养；
2.3、对气体灭火系统的功能和线路进行模拟测试和维修保养，对气瓶进行载重检测；
2.4、对事故广播系统的自动广播、话筒广播、分区广播功能进行检测和线路维修保养；
2.5、对消防电话进行功能检测与线路维修保养；
2.6、对各区域防火卷帘卷手动和远程控制功能检测（仅限于与消防系统联动部分），对控制箱内部各电器触点、电机接线端子、机械部份（齿轮、锋条）、卷帘门门体等进行紧固与上油维修保养；
2.7、对（消防专用的）正压送风机和排烟风机的自动和手动功能检测，对各楼层排烟阀和前室加压阀连接构件除尘、上油维修保养；
2.8、对联动柜上各类指示灯（含电源信号）、各电器触点、各电器元件接线端子及端子排端子进行检查与维修保养；
2.9、对火灾自动报警系统软件（含图文系统）维修保养；
2.10、对消防水水系统的自动启泵和信号反馈功能进行检测；对系统管网进行除锈保养、对
各部件、闸阀进行除尘和上油维护（对减压阀、排气阀进行检修、清洗）；
2.11、对消防水泵进行模拟启动运转（每次不少于5分钟），并对消防主备泵互投进行模拟手动测试（包括主备电源切换水泵运行性能）；
2.12、对所有电源控制柜中各电器触点、电源线路、各电器元件接线端子及端子排端子进行检测与维修保养。
2.13、配合并按照各管理处或发包方相关部门、人员对各管理资料进行完善和优化，如图纸、设备清单等。
2.14、无条件配合发包方二次装修涉及到的系统改造及发包方自主发起的系统更新改造。
2.15、对发包方运行人员进行周期性系统操作及应急培训。每个项目设备操作方面至少提供一次培训，每次不得少于2个课时服务规范,具体时间由发包方确定，并提前7天知会维修保养单位。
2.16、配合发包方自行组织及与政府主管部门联合组织的消防演练、演习、检查。配合制定消防疏散演习方案及参与演习过程，配合发包方有关消防方面的规章制度的健全和完善。
2.17、按照维修保养方案对自动消防系统进行定期保养，如周检、月检、季检、半年检、年检查；按发包方和政府主管部门要求出具检测报告。
2.18、月检、季检：详细内容须参照附件一，月检在每月30日前完成，季检在当季末最后一前天完成。每次检查完毕，维修保养单位须参照附件二提供检查记录，双方须在报告上签字或盖章确认，双方各留一份。
3、维修时间要求
3.1、维修保养单位应提供24小时的紧急维修服务，接到发包方紧急维修通知后，维修保养单位技术人员必须在 2小时内赶到现场，对系统进行紧急维护。每次维护完毕，维修保养单位须提供维护报告，双方须在报告上签字或盖章确认，双方各留一份。接到***大厦消防系统紧急维修通知，专业工程师需在10分钟内赶到现场。
3.2、下列故障现象应该在约定的期限内完成维修：
3.2.1、消防报警控制器瘫痪，或建筑物内消防主管网爆管等特大故障，要求在2小时内采取有效措施控制事态发展，72小时内修复。
3.2.2、消防报警控制器故障，或联动控制装置失灵，或建筑物内消防支管爆管等重大故障，要求在2小时内采取有效措施控制事态发展，3小时内恢复系统正常运行，48小时内修复。
3.2.3、消防报警回路故障，或喷淋头非正常爆破，或气体灭火系统非正常启动等一般故障，要求在半小时内采取有效措施控制事态发展，1小时内恢复系统正常运行，2小时内修复。
3.2.4、消防设施故障，导致局部设施不能正常工作，如手报、探测器、模块、闸阀等轻微故障，要求2小时内修复。
3.2.5、因软件本身原因导致报警主机死机、图文中心无法浏览、系统联动功能出错等软件故障，要求在48小时内修复系统的正常运行，同类故障在1月内连续出现2次及以上，应提供解决方案。
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