应收账款催收管理制度
1.0目的
规范各类应收账款管理工作流程，针对不同欠费情况明确催收要求。识别欠费风险等级，建立对应欠费催收管理机制和方法。明确欠费管理工作责任划分，采取监督、考核等办法保证欠费管理机制有效运行，提高欠费管理效率，保障公司债权不受损失。
2.0适用范围
适用于公司各物业服务中心应收账款催收管理工作。
3.0职责
3.1财务部负责制定应收账款催收工作的考核、激励政策，对欠费数据进行审核。
物业公司管理制度
3.2财务部负责根据本作业指引管理要求，对各部门应收账款管理工作进行监督、奖惩。
3.3各部门负责人是本部门欠费管理的第一责任人，负责本部门欠费管理监管工作。
3.4物业服务中心客服部主责欠费催收管理工作，定期制定欠费分析和催费计划，落实催费工作。
3.5法务部负责对欠费的诉讼时效进行管控，审核相关法律文书及材料，统筹实施催费类诉讼案件的办理。
4.0方法及过程控制
4.1应收账款管理基本原则
4.1.1范围：业主/物业使用人拖欠的物业服务费、车位服务费、车位租赁费、水电费、垃圾处理费等所有欠费，及其他各类关联交易、多种经营业务应收账款或其他应收账款。
4.1.2物业服务中心负责项目所有欠费的催收，并根据欠费的金额、账龄、欠费原因、主客关系等不同情况采取相应的催费手段，在执行公司欠费催收要求保证欠费及时准确收回的同时，兼顾业主满意度及维护公司形象。
4.1.3物业服务中心管理人员应全面关注所辖范围各项费用欠费情况，对收缴率偏低的应及时核查原因，制定催费计划，落实催费责任人，对在催费过程中业主提出的意见或建议应安排专人进行跟进处理。
4.2欠费管理体系
4.3欠费管理
4.3.1应收账款账龄分析
4.3.1.1财务管理中心会计经理每年对应收账款账龄进行分析，确定坏账准备计提金额，报财务负责人审批后记账，坏账准备计提比例等政策见会计政策及估计制度。
4.3.1.2资产经营中心及各物业服务中心应当建立应收账款管理台账，并对账龄超过一年的进行专项逐个客户分析原因，拟定改善措施和催收完成时间计划，每月报送财务管理中心存档。财务管理中心对口跟进项目计划实施情况，对于严重偏离计划的，应上报财务管理中心负责人。
4.3.2欠费催收分类管理
欠费管理工作根据欠费的风险大小，分为普通欠费管理、重大欠费管理，另外针对遗留重大欠费定期展开专项欠费清欠工作。
4.3.2.1普通欠费催收管理
4.3.2.1.1普通欠费指账龄小于等于24个月且欠费金额（同一业主/物业使用人所有欠费合计）小于等于10000元的欠费。
4.3.2.1.2收费系统生成欠费后，物业服务中心根据业主欠费情况，考虑业主交费周期、交费习惯等，自
主选择电话、、短信等方式进行费用催收，如有必要，可在收费系统打印催费通知单上门张贴催费。
4.3.2.2重大欠费催收管理
4.3.2.2.1重大欠费指住宅欠费账龄大于24个月或同一业主/物业使用人欠费金额合计大于10000元的欠费，以及写字楼或大型商业体项目欠费账龄大于3个月或同一业主/物业使用人欠费金额合计大于10000元的欠费。
4.3.2.2.2物业服务中心应针对重大欠费安排专人催收，并做书面欠费分析（填写《重大欠费分析表》）、催费计划报项目负责人、分管领导，并季度更新催收进度，并向财务部备案。同时必须采取发送EMS催费通知书或律师函其中一种方式催费。
4.3.2.2.3住宅项目账龄达到36个月或同一业主/物业使用人欠费金额合计大于20000元的欠费，写字楼或大型商业体项目账龄达到在达到3个月以上或同一业主/物业使用人欠费金额合计大于10000元时，一个月内物业服务中心必须向公司发起起诉申请，经公司审批同意后，由公司法务协助在一周内向法院提交诉讼请求。起诉后不得撤诉，若有特殊原因需要撤诉，由客服负责人在OA流程上发起撤诉申请，经项目负责人审批同意后，知会财务、法务，方可撤诉。判决后，若业主未在判决书规定的时间内执行的，物业服务中心应在执行期结束后1个月内向法院申请强制执行。强制执行无果且法院未自行将欠费人纳
入失信人名单的，物业服务中心应在1个月内将信息提交公司法务，法务向法院申请将欠费人纳入失信名单，对欠费人进行制约，追收欠费。
附表：
4.3.2.3专项欠费管理
财务部应定期根据公司重大欠费情况，制定相应的统一催收计划和激励方案，报公司审批后执行。
4.3.3欠费催收证据保全
4.3.3.1欠费催收证据保全的必要性
4.3.3.1.1诉讼时效期：欠费诉讼在法律上存在诉讼时效期，超出该期间提起诉讼的，若义务人提出诉讼时效抗辩且查明权利人无中止、中断、延长诉讼时效期事由的，法院将驳回权利人诉讼请求。
4.3.3.1.2诉讼时效期期限：2017年10月1日之前的欠费，诉讼时效期为2年，之后的欠费诉讼时效为3年。在诉讼时效期间内采取了保存诉讼时效的措施，诉讼时效从该措施开始重新计算。若在诉讼时效期间未采取保存诉讼时效的措施，则过期后无法再延长。
4.3.3.2保全诉讼时效的方法
保全诉讼时效需取得具有法律效力的书面催费证据，取得方式有以下三种。
（1）催费通知单：采用EMS方式发送，快递单封面必须备注清楚“催收xx小区xx房屋xx 业主xx期间xx费用多少钱”字样，并同时办理收件人签收回执业务或在EMS上对送达结果进行截图存档，并妥善保管回单。
（2）律师函：发送律师函必须采取邮政EMS特快专递，并同时办理收件人签收回执业务或在EMS上对送达结果进行截图存档。快递单封面应备注清楚“催收xx小区xx房屋xx业主xx期间xx费用多少钱的律师函”字样。
（3）法院起诉：向法院提交诉讼请求当天即完成对诉讼时效的保全。
4.3.3.3诉讼时效期保全要求
物业服务中心必须在诉讼时效时间内取得具有法律效力的书面催费证据，保证诉讼时效延续。催费证据必须存放于业主档案中，因证据缺失导致诉讼时效过期的，时任物业服务中心负责人及客服负责人、直接责任人承担全部责任。物业服务中心负责人及客服负责人离职应对保存诉讼时效的书面证据进行交接。
4.3.4其他欠费催收管理
4.3.4.1履约保证金：通过对商家收取履约保证金的形式，降低欠费损失风险。具体收费标准、流程、要求详见《收费管理作业指引》。
商户欠费，应使用商户预存履约保证金款项及时冲抵，并要求商户补充履约保证金。商户欠交水电费采暖费超过一个月不支付，项目应采取停止提供代收水电费采暖费服务等措施，要求商户及时交费。
4.3.4.2违约金制度
4.3.4.2.1违约金指公司为保障自身利益，促使业主及时交费，在物业服务合同中约定对逾期不交纳费用的业主在原欠费基础按照一定比例增收的费用。
4.3.4.2.2财务部根据物业服务合同在收费系统中维护物业费违约金计算标准，根据同期公用事业单位收取的或合同约定的违约金标准维护相应代收费用违约金计算标准，逾期欠费系统自动计算违约金。
4.3.4.2.3违约金无特殊情况不得减免。如需减免，应按照授权填制《违约金减免申请单》，按照授权手册经批准后方可减免。
4.3.4.3物业费预存优惠活动
4.3.4.3.1各物业服务中心可结合项目欠费情况，制定物业费预存优惠活动，以鼓励业主主动交费。
4.3.4.3.2物业费预存优惠活动方案由各物业服务中心自行拟定，报公司领导审批后方可执行。欠费业主不得参与预存优惠活动。