推行物业管理的难点与对策
物业公司管理制度
兰州兰房物业管理有限公司
随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加快，物业管理在全国范围内蓬勃发展，显示了强大的生命力，得到了社会的广泛认可，赢得了自己应有的地位。西部地区由于种种原因，物业管理还处于行业发展的初始阶段，物业管理市场比较混乱，各种矛盾问题比较突出。
综观当前物业管理的现状，还存在许多问题和难点，主要表现在：
一、观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成。实行
   
物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传，引导人们正确地去认识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理提供的有偿服务。
二、各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面难以形成。目前各地物业管理企业的类型有四类：开发企业派生的物业公司、房管部门转制的物业公司、各行业后勤服务转变的物业公司、专门成立的物业公司。显然，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量。一些房地产开发企业往往是根据自己的开发情况成立物业公司，业务局限于本企业的开发项目，对外难以拓展业务，无法参与公平竞争；房管部门组建的物业公司是原有房管所的基础上形成的，业务领域多为旧有居住小区，受小区较差的基础设施条件和居民老观念及经济承受能力的影响，实施物业管理工作步履艰难；各行各业形成“自家的娃娃自己抱”的观念，不惜浪费了大量的人力、物业、财力圈地自封，进行管理；而独立注册的物业公司受条块分割的限制，在尚未形成市场竞争的环境下，争取物业管理项目困难，存在“米下锅”的情况。
三、法制法规不健全，政策出台滞后，使得物业管理难以步入正轨。在国家、地方已出台的政策法规中，缺乏与物业管理相关的配套性法律法规和政策，造成政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同时，也缺少对物业管理发展的扶持政策，使物业管理工作一开始就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。
    四、建管分离，物业管理启动资金难以落实。由于建管脱节，给新建住宅小区开展物业管理埋下了许多隐患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启动资金以及维护、管理基金无法落实。有些开发商在开发建设中为了追求高额利润，粗制滥造，坑害百姓，物业接交后，住户怨声载道，使业主与开发商之间的矛盾自然延伸成为业主与物业公司之间的矛盾，给物业管理带来了许多麻烦。依建设部的规定，新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但至今相应的地方配套政策无法落实。旧住宅小区特别是房管部门管理的旧楼区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重。在计划经济条件下，靠政府拨给的城维费，对楼区进行维修管养。在市场经济条件下，政府拨款逐年锐减，面对年久失修的旧楼区开展物业管理困难重重。
五、收费低、收费难使物业管理举步维艰。从各地批准的收费标准来看，普遍较低，兰州多层住宅收费仅0.1—0.28元/M2，收费标准并未达到小区公共卫生、维修维护、绿化、保安等项目基本管理服务所需的费用标准，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一些服务需求，想满足也力不从心，无疑将增加两者之间的矛盾。
受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费十分困难，成为
困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。以兰州物业收费标准为例，省级文明楼区南河新村的物业管理费每平方米仅0.18元，低于全国平均水平，自政府批准收取物业管理费以来，收缴率仅70%左右。
鉴于物业管理的现状和问题，如何规范物业管理市场，引导物业管理工作朝着健康有序的方向发展，关键要从以下几个方面入手：
一、完善法律法规和政策。社会主义市场经济是法制经济，要用法制规范人们的行为。物业管理的实践证明，健全的法律法规是保证其健康发展的基石。自建设部《城市新建住宅小区管理办法》出台后，深圳、上海、大连等城市已先后出台物业管理的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的发展，但尚有不少省、市特别是中西部欠发达地区还没有相应的、可操作性的法规出台，法规建设明显滞后于物业管理的发展步伐，常出现无法可依、无据可查的被动局面。因此，应加快物业管理的立法进程，尽快出台物业管理的地方性法律法规及其配套办法和实施细则。同时，从体制上给予理顺，从政策上给予支持，特别在资金投入、税收优惠上给予照顾。
二、引入竞争机制，加快市场培育。要引入市场竞争机制，打破垄断经营和不规范的竞争，
真正实现公平原则下的以服务、质量、信誉、价格为基础的有序的市场竞争。目前，物业管理公司除由房管部门转制而来的以外，主要是房地产开发公司派生的和各行各业自有的物业企业，物业管理没有真正从房地产开发和单位房管中脱钩，业务单一，各自为政，分散经营，这种封闭的自我保护式的管理运作方式，使物业管理的竞争在很大程度上受到制约。要彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断局面，必须引入公开招标、优胜劣汰的竞争机制，营造公开、公平、公正的市场环境，以市场为导向，鼓励扶植一批规模大、机制新、水平高、实力强的物业企业，允许其通过兼并、收购、联合、改造等方式进行企业重组，以大带小、合弱为强，形成规模优势，从而降低企业管理成本，提高物业管理企业开拓市场的能力。同时，各地政府要从多方面扶持、照顾由房管所或楼管站改制来的物业公司，因其曾经为管理公房做出过贡献，应在政策资金上给予倾斜，减轻其在计划经济条件下所背的包袱，帮助其完成内部改制变型，走上自主经营、自负盈亏的道路，同其他物业公司相竞争，拓展自已的物业空间。
三、加大宣传力度，引导观念转变。物业管理作为新兴行业，目前人们对其了解甚少，能够正确地理解、认识和支持的更少。这同舆论宣传不到位有直接的关系。人民众对物业管理的接受和支持，是物业管理行业发展的社会基础。报刊、电视、广播等新闻媒介，应通过开
办物业管理知识问答，物业信箱等栏目，向社会和居民广泛地宣传物业管理，介绍国内外物业管理的先进典型和成功经验，报道物业管理的进展，使更多的人了解、支持、关心物业管理，参与和推进物业管理。房管部门和物业公司要深入小区，面向住户，利用挂横幅、发传单、树宣传牌、设立咨询点等方式，大张旗鼓地做好宣传动员工作。使广大居民认识到物业管理是为广大居民营造一个安全舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变计划经济条件下的无偿享受服务的旧观念，树立起花钱买服务的新观念，养成自觉交费的习惯，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的住宅小区。
四、理顺管理机制和监督约束机制。政府应出台办法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、公用、交通、城建、环卫等职能部门和产权单位、街道、居委会的关系，使物业管理真正实现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克服多头管理、互相扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。并要加快建立业主委员会，落实业主委员会的权利和义务，完善物业管理监督约束机制。在新建的住宅小区或条件成熟的住宅小区应让业主和物业企业双向选择，平等协商，双方根据服务内容和质量确定费用，以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样才能使物业管理企业的行为得到有效的监督，才能发挥业主委
员会对小区住户的宣传、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能切实提高物业管理水平，促进物业管理健康有序地发展。
五、加强自身建设，提高服务质量。提高服务管理质量，既是党和政府一再强调和要求的，也是广大众的实际需要。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理，只有不断加强自身建设，才能使管理上档次，上水平，首先，物业管理人员要树立爱岗敬业、无私奉献的精神。物业工作事无巨细，服务时间不分昼夜，服务空间不受限制，物业员工要树立全心全意为住户服务的思想，恪守“住户至上，服务第一”的宗旨，以优良的服务，满足住户日益增长的物质文化精神需求，让住户体会到花钱买服务所带来的方便和实惠。其次，是健全小区的管理制度，包括报修制度、承诺服务制度、物业人员的考核奖罚制度、文明优质服务制度等，用制度规范物业人员的行为,用服务调查来监督物业人员的表现，用奖惩实施调动物业人员的积极性和创造性。三是加强业务技能学习和培养，提高从业人员整体素质，建立良好的专业队伍，以此赢得住户和社会的认可。
六、拓宽经费渠道，培育造血机能。政府要为物业公司开展经营活动，拓宽物业管理经费渠道，增强企业的造血机制提供政策上的支持。在新建小区，应提取一定的启动资金和维修养
护基金用于启动小区物业管理，为物业管理提供必要的办公房和经营网点。在旧小区，产权单位要进一步完善小区的配套设施和房屋维修，避免让物业企业一介入就背上沉重的包袱。对小区物业管理费的收交应有明确的政策规定和制约措施，减少物业公司同业主的冲突。在小区内实施有偿服务的项目，应从法规上明确合理性，并形成具体的基价标准以便执行。对小区内的多种经营要明确提供优惠条件，在税收等方面给予减免。