农投生态花园康养中心项目策划书
康养机构是一个政府倡导的社会公共服务的福利行业，它市场立项明确，面对着一个庞大的消费体，同时老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件完善，人的寿命普遍延长。目前我国60岁以上的人口已有两亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长。而目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，借鉴一些国内外的养老经验，结合中国传统的居家养老观念，建设康养中心，旨在为老年人提供一种全新的、积极的、健康的养老模式。
一、项目建设的必要性
（一）康养产业面临较好市场发展机遇
康养产业是21世纪的新兴产业，是现代服务业的重要组成部分，关系国民的生存质量，影响经济社会发展。“十四五”时期是我国人口老龄化高速增长期，也是康养产业发展的黄金期。
随着人口老龄化的加速发展，一些老人的和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部
的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2-3种，慢性病发病率53.9%，是调查人平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、国务院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬中华民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。
我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界榜首。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动农投农投生态花园康养中心项目。养结合型养老模式的建立，从而走出一条中
国特的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务的弊端，也解决了老年病人‘压床’占用优质医院资源的问题”，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。
（二）休闲旅游业市场需求持续旺盛
目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策,为旅游产业在国民经济中重新定位。
随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重，我国旅游如今在以前所未有的高速度在发展，不仅游客持续增加，国内游客的增长也非常迅速，其旅游消费在整个旅游收入中占的比例越来越大。
二、编制依据
1.《“健康中国2030”规划纲要》；
2.《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；
3.《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；
4.《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；
5.《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）；
6.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
7.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》。
三、项目定位
（一）主题定位
项目围绕“生态休闲，养生养老”的主题进行定位。
生态休闲：即创造最佳生态环境、打造回归自然的养生文化和生活方式。
养生养老：即本项目开发建设的理念、思路、文化立足于养生养老，基本功能、建设内容、突出特和核心竞争力定位于养生养老，建筑和景观设计、生态文化旅游创意和综合服务体系建设服从于养生养老。
（二）目标定位
力争兰州新区首家、西北一流的大型高端养生养老中心。具体说是融合养老居住、养老服务和生态旅游三大产业，创造居所、服务和环境“三个一流”，实现居家养老、社会养老和机构养老三种养老模式的完美结合，全方位满足各种类型的养老需求。避免了居家养老缺服务、机构养老拒收失能老人和服务不配套、社会服务难盈利和无人愿投资等弊端，使三种养老模式互相补充，融为一体，相得益彰。
（三）市场定位
主要面向年龄在60岁及以上的、较为富裕的老年人，兼顾退休金较高和有房产的中等收入的老年人。分为以下五类：
1.长期型:从健康老人到百年的，也可以是需要康复型的老人。
旅游策划书2.托老型:子女上班、出差、家中白天没人，短时期无人照顾的，日托或短时期托老的。
3.体验型：如试住型老人、社区体验交流等。
4.会员制型：2-5年会员制，缴纳一定房屋押金后，少交或者免交床位费。
5.老年旅游小团体型：可参与全国老年公寓联合同盟，接待来自各地的老年旅游小团体。
三、项目生态布局
农投生态花园康养中心规划占地300亩，将在兰州新区打造医疗康养区、旅游度假区两大规划区域，构建健康产业链与旅游度假产业链两大产业体系，包含了诊疗中心、康复中心、高
端养老社区、房车露营地、森林氧吧、温泉养生园等一系列重点建设项目，打造延年益寿、强身健体、修身养性、康复理疗、生态体验五大健康主题，形成区域健康的生活方式。整个中心全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。
项目拟选址用地位于新区恐龙园以北、秦王川国家湿地公园以西区域，该区域地质条件和水文条件良好，防洪抗旱、调节气候、净化水质、保护生物多样性等功能完备，生境多样、景观优美，动植物资源丰富，是宝贵的天然物种基因库和生态宜居之地；同时具有地下温泉热水资源，也具有一定的绿化景观土壤基础；区域内地下管网铺设到位，并且具有电力配套设施。
四、项目建设规模
项目总用地面积300亩，项目总规划建筑面积15万平方米，主要建筑内容及规模如下：
工程类别
工程名称
建筑面积（㎡）
医疗康养区
诊疗中心
22000
康复中心
22000
高端养老社区
30000
老年活动中心
4000
配套接待中心
2000
合计
80000
旅游度假区
房车露营地
15000
森林氧吧
30000
观光采摘园
10000
温泉养生园
5000
商务会展中心
4000
休闲娱乐接待中心
6000
合计
70000
五、项目投资规模
本次项目建设的总投资为5亿元，其中：建设投资为4.8亿元（土建工程为2.8亿元，设备及安装投资0.4亿元，土地费用为1.4亿元，其他费用为0.08亿元，预备费1.2亿元），铺底流动资金为0.2亿元。
本次项目建成后，正常运营年可实现年产值2.6亿元，年均销售收入为1.5亿元，年均利润总额0.9亿元，年均净利润0.76亿元；投资利润率为18%，税后投资回收期(含建设期)为7年。
六、项目资金来源
1.地方财政配套资金筹集:
中共中央国务院印发的《“健康中国2030”规划纲要》定下明确目标：到2020年，健康服务业总规模超8万亿，到2030年达16万亿。康养产业将迎来前所未有的发展契机。因此该项目可依托相关政策文件申请地方配套资金。
2.自筹资金。
3.银行贷款资金筹措。
七、项目实施周期
本项目建设期18个月。
八、用地性质
土地为国有建设用地，通过招拍挂获得。
九、开发和运营模式
（一）投资模式
可采用企业全资自筹模式，也可探索与国内外投资基金、保险资金、医院和其他全国一流的养老专业服务机构联合投资的新模式。
（二）盈利模式
采取租、游、会员制相结合的模式。以养老服务业为主要利润来源，以生态旅游度假为利润
补充，以会员制（购买会员卡享受服务）方式提前收回投资资金。
（三）经营模式
1.前期可以采用完全市场化运作模式，根据收益效果，决定后续发展规划。
2.采用出租及会员制模式，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服务的养老社区实行会员制入住，其无产权。
3.针对我集团公司缺乏养老服务业相关人才与管理经验的现状，可以采取出租物业的方式，与全国一流的专业机构合作经营。
（四）联动模式
1.医院合作：可以与甘肃省人民医院新区分院、兰州新区第一人民医院和兰州新区中川医院等医疗机构建立合作关系，面对康养老人身体突发疾病甚至危及生命时建立生命绿通道；同时长期与医疗机构合作定期给老人进行体检，减少老人发病风险。
2.社区联动：积极与各社区对接，重点对社区居住的失能老人、失独老人、子女不在身边的老人以及“候鸟”型旅居老人进行摸排，共同宣传康养中心的优势，鼓励以上体在康养中心生活，保障晚年生活质量。
3.志愿者计划：广泛联系各类社会团体和志愿者服务，为康养中心增添活力和降低服务成本。