【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2020.05.26
【案件字号】(2020)湘01民终1376号
【审理程序】二审
【审理法官】柳某某符建华刘刚
【审理法官】柳某某符建华刘刚
【文书类型】判决书
【当事人】吕力;湖南省中欣房地产开发集团有限公司;姚文明;余思雨
【当事人】吕力湖南省中欣房地产开发集团有限公司姚文明余思雨
【当事人-个人】吕力姚文明余思雨
【当事人-公司】湖南省中欣房地产开发集团有限公司
【代理律师/律所】杨伍平湖南泰宗律师事务所;广丽苹湖南湘旭律师事务所;宁素洁湖南湘旭律师事务所;唐旭阳湖南天地人律师事务所;江千惠湖南天地人律师事务所
【代理律师/律所】杨伍平湖南泰宗律师事务所广丽苹湖南湘旭律师事务所宁素洁湖南湘旭律师事务所唐旭阳湖南天地人律师事务所江千惠湖南天地人律师事务所
【代理律师】杨伍平广丽苹宁素洁唐旭阳江千惠
【代理律所】湖南泰宗律师事务所湖南湘旭律师事务所湖南天地人律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】吕力
【被告】湖南省中欣房地产开发集团有限公司;姚文明;余思雨
【本院观点】本案二审争议的焦点是：1.上诉人吕力与被上诉人中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》是否有效？2.上诉人吕力请求被上诉人中欣公司履行办理不动产转移登记手续是否应当得到支持？关于合同的效力。
【权责关键词】孙湘无效恶意串通撤销合同基本原则有独立请求权第三人证明诉讼请求反诉维持原判执行诉讼标的
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【本院认为】本院认为，本案二审争议的焦点是：1.上诉人吕力与被上诉人中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》是否有效？2.上诉人吕力请求被上诉人中欣公司履行办理不动产转移登记手续是否应当得到支持？关于合同的效力。上诉人吕力、被上诉人中欣公司均
认为双方签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》系双方真实意思表示，不存在无效情形，应属有效合同。被上诉人姚文明、余思雨则认为上诉人吕力、被上诉人中欣公司存在恶意串通，损害其利益的行为，应属无效合同。经审查，上诉人吕力与被上诉人中欣公司于2018年12月14日签订案涉合同并已经支付全部地下车位价款。在此之前，被上诉人中欣公司与被上诉人姚文明、余思雨虽已经签订《雄海雅苑商品房认购协议》，但双方因签订正式买卖合同及价款支付问题引发纠纷，上诉人吕力系在被上诉人中欣公司存在与姚文明、余思雨解除合同意愿的情况下签订案涉合同，本案没有证据证明上诉人吕力与被上诉人中欣公司之间存在恶意串通，损害姚文明、余思雨利益的行为，故上诉人吕力、被上诉人中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效。关于上诉人吕力请求中欣公司办理不动产转移登记的诉请。经查，被上诉人姚文明、余思雨向原审法院提起诉讼，请求判令中欣公司就案涉车位与其签订正式买卖合同。原审法院于2019年10月20日作出（2019）湘0104民初5614号民事判决支持了姚文明、余思雨的上述请求，后被上诉人中欣公司提出上诉，本院作出的（2020）湘01民终1435号民事判决予以驳回上诉，维持原判。此外，被上诉人姚文明、余思雨与被上诉人中欣公司签订合同在先，且案涉车位已经交付姚文明、余思雨使用，并已经支付绝大部分车位价款。综合本案的情况，上诉
人吕力请求判令中欣公司履行办理车位不动产转移手续的诉请，本院不予支持。上诉人吕力在诉争的合同有效时，其可以另行主张其他的权益。综上，上诉人吕力的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人吕力负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-03 02:02:43
【一审法院查明】一审法院认定的事实：2016年4月27日，中欣公司（卖方）与姚文明、余思雨（买方）签订《雄海雅苑商品房认购协议书》，约定：一、认购物业：【雄海雅苑】第14栋109、-101、-102、-103、-104、-105、-106、-107、-108、-109、-111、-112、-113、-114、-115、-116、-117、-118、-119、-120、-121、-122、-123、-124、-125、-126、-127号房共27个车库（以下简称“该物业"），该物业建筑面积1774.53平方米（该面积以最终房屋实际产权登记面积为准，按实际产权登记面积与约定单价计付房款）。执行认购总价：人民币1600000元整（不含政府及相关部门税金及房屋维修基金等费用）。二、定金：人民币
200000元整，在签署本《认购协议书》时付清。三、买方同意按一次性付款向卖方交付购房款：即2016年6月15日前签署《车库买卖合同》同时付清余款1400000元整。四、如买方未在本协议第三条约定的时间之内至中欣国际处（具体地址：长沙市天心区刘家冲北路238号中欣国际26楼）签署《车库买卖合同》（合同内容不得与本协议约定相违背），买方所交定金不予返还。六、买方如更改上述地址或电话，须立即书面通知卖方，否则买方须承担由此引起的一切责任。十、特别约定：卖方应在买方如约向卖方支付人民币1600000元整（含定金）购房款后在30天以内，协助买方去政府有关主管部门办理产权过户，并协助买方正常抵减相应的税费。协议签订当日，姚文明、余思雨向中欣公司支付了200000元的定金，并由中欣公司向其开具了相应数额的收据。2016年6月16日，姚文明、余思雨再次向中欣公司支付了600000元的车位款，中欣公司向其开具了相应数额的收据。随后中欣公司将涉案车位全部交付给了姚文明、余思雨。2016年7月19日，中欣公司向姚文明、余思雨发送了《关于雄海雅苑14号栋27个车位认购协议转合同的函》，载明由于姚文明、余思雨一直未按《雄海雅苑商品房认购协议书》约定的时间前来签订正式买卖合同，也未全部付清140万元房款，现郑重通知姚文明、余思雨于收悉此函之日起六日内，前往中欣国际处签署《车库买卖合同》并付清协议内约定的购房款，同时不予退还已支付的部分房款（60万元）。姚文明、余思雨于
2016年7月20日签收了该函件，但二人并未依照该函件约定的时间前往中欣公司处签订《车库买卖合同》，也未支付剩余款项。至2016年12月9日，姚文明、余思雨再次向中欣公司支付了300000元的车位款。
【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点为：一、中欣公司与有姚文明、余思雨签订的认购协议书是否解除。中欣公司与姚文明、余思雨于2016年4月27日签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》是双方真实意思表示合法有效，对双方产生法律约束力均应遵守与履行。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。"本案中中欣公司虽收取了姚文明、余思雨的110万元车位款但双方签订的《商品房认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的装饰、设备标准承诺及公共配套建筑的产权归属等有关事宜条款且双方还明确约定姚文明、余思雨与中欣公司应当就涉案房产买卖事宜另行签订正式的《车库买卖合同》故本案姚文明、余思雨与中欣公司之间为商品房预约合同关系。姚文明、余思雨已按照约定向中欣公司支付了110万元的车位款，中欣公司也已将涉案车位交付给姚文明、余思雨使用至今。虽然，姚文明、余思雨未在认购协议
约定的时间内前往中欣处签订正式买卖合同并支付剩余的50万元车位款。但从中欣公司发送的函件、双方之间的聊天记录以及姚文明、余思雨部分款项的支付时间来看，双方仍有继续履行该认购协议的意愿。直至吕力与中欣公司、姚文明、余思雨的合同纠纷一案一审受理后，姚文明、余思雨才以所购车位涉诉为由暂停了尾款的支付。在上述案件二审判决作出后，姚文明、余思雨应当积极履行尾款支付的义务，如姚文明、余思雨怠于履行时，中欣公司应当通知姚文明、余思雨积极履行该付款义务。但是，在该案二审判决后，中欣公司没有书面通知姚文明、余思雨支付剩余50万元车位款并要求与其签约，而是以短信方式向姚文明发送了限期退款并归还车位的通知函，显属不当；且合同系姚文明、余思雨与中欣公司签订，中欣公司仅以短信方式对姚文明发送通知函，未尽到有效通知的义务。综上，中欣公司主张其与姚文明、余思雨的认购协议已于2018年8月27日解除，缺乏事实及法律依据，不予采纳。姚文明、余思雨要求中欣公司为其办理不动产转移登记手续的诉请，因姚文明、余思雨并未履行支付剩余车位款的义务，且姚文明、余思雨已在另案中请求签订买卖合同，因此本案不予处理。二、吕力、中欣公司之间签订的买卖合同是否有效。中欣公司在与姚文明、余思雨签订了《雄海雅苑商品房认购协议书》后，尚未正式解除合同又将涉案车位与吕力签订了车位认购协议书及车位买卖合同，这是典型的“一房二卖"行为。吕力与中欣公司签订的
《雄海雅苑地下车位买卖合同》并不存在法律规定的合同无效的情形，姚文明、余思雨请求确认吕力与中欣公司之间所签订的认购协议与买卖合同无效，不予支持。吕力要求确认其与中欣公司之间所签订的买卖合同有效并要求中欣公司办理不动产转移登记手续的诉请，因有独立请求权第三人姚文明、余思雨与被告中欣公司签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》在前，且已将车位交付其使用，且姚文明、余思雨已另案起诉中欣公司要求确定其与中欣公司认购协议的效力，而在该案中中欣公司亦反诉请求解除与第三人的认购协议，故吕力与中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》暂不具备继续履行的现实条件与法律依据，吕力应另行主张解除合同。故对吕力要求确认其与中欣公司之间所签订的买卖合同效力并为其办理不动产转移登记的诉请，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回吕力的全部诉讼请求；二、驳回姚文明、余思雨的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由吕力负担。姚文明、余思雨缴纳的案件受理费80元，由姚文明、余思雨负担。
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