建行租赁住房贷款办法
个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：
(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房);
(2)个人二手住房贷款;
(3)个人住房装修贷款;
(4)个人家居消费贷款;
(5)个人商用房贷款;
(6)个人住房女团贷款;
一、 个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款就是指按时向资金管理中心正常参保住房公积金单位的在校职工，在
本市出售、修建自居住住房(包含二手住房)时，以其具有的产权住房为抵押物，并由有借款能力的法人提供更多确保而向资金管理中心提出申请的贷款。该贷款可以由资金管理中心委托银行派发。
(一) 个人住房公积金贷款期限和利率
个人住房公积金贷款期限为1—30年(其中出售二手住房贷款期限为1—10年)，并严禁长于借款人距法定退休年龄的时间;即将来临退休年龄的职工，在考量其贷款偿还债务能力的基础上，可以适度收紧贷款年限1—3年。
个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年)，贷款利率不作调整。
(二) 个人住房公积金贷款额度
购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评
估价值的50%。
1、贷款额度的确认，按照严禁低于借款人(不含子女)借款人能力的系数排序，其计算公式为：
借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方)。
2、借款人夫妻双方只有一方正常参保住房公积金的，其贷款额度严禁少于换购、建房总价的50%;
3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。
(三)个人住房公积金贷款操作方式的全过程
1、咨询，领取表格;
2、提出申请;
3、签订借款合同和抵押合同;
4、办理抵押登记手续;
5、办理房屋登记手续;
6、办理房屋财产保险;
7、贷款转帐;
8、每月借款人;
9、贷款结清注销。
借款人在提出申请公积金贷款时，首先应当核对《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，联同以下证明材料缴贷款银行：
1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);
2、借款人夫妻双方单位出示的《经济总收入证明》及《公积金缴付情况证明》;
3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;
4、贷款银行建议递交的其它证明材料。
借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：
1、所售房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》
2、所购房屋评估报告书
3、卖房方夫妻双方身份证、户口厚;
4、购房合同
(五)借款人偿还债务贷款
根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：
1、每月1-20日至贷款银行用现金偿还债务贷款本息;
2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。
借款人可以提早一次性偿还债务全部贷款本息，也可以提早偿还债务部分贷款本金。
1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。
2、提早偿还债务部分贷款本息，贷款银行按余下的贷款本金再次排序借款人的月借款人金额或贷款期限。
个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋;现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。
(一)个人住房贷款的期限
个人住房贷款的贷款最长期限是30年。
(二)个人住房贷款利率
个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。
(三)个人住房贷款操作方式的全过程
个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：
第一阶段，提出申请，银行调查、审核;
第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款;
第三阶段，按约每月偿还，直至偿还贷款本息，撤消抵押。
(四)个人住房贷款需提供的资料
借款人在提出申请个人住房贷款时，首先应当核对《个人住房贷款提出申请审批表》，同时须要提供更多如下资料：
1、借款人资料：(1)借款人合法的身份证件;(2)借款人经济收入证明或职业证明;(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(5)有保证人的，必须提供保证人的有关资料。
2、所售房屋资料：(1)借款人与开发商签定的《出售商品房合约意向书》或《商品房订货(进度表)购合约》;(2)首期退款的银行存款凭条和开发商出具的首期退款的收据复印件;(3)贷款人建议提供更多的其他文件或资料。
(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续
贷款批准后，购房人应当与贷款银行签定借款合约和抵押合约，沙芥以下资料至房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件;(2)借款合约、抵押合约各一份;(3)房地产抵押提出申请审查登记表;(4)全部购房合约;(5)房地产部门所需的其他资料。
房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。
(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险相关手续
房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。
中国人民银行施行的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险做出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过失而引致的保险责任以外的房屋毁坏及损毁所导致的抵押权人的损失，由借款人自行分担。
房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：
(1) 以贷款金额保险的：保险费=贷款额度×0.5‰×贷款年限;
(2) 以房屋价格保险的：保险费=房屋总价×0.5‰×贷款年限;
上述两种投保方式的索赔，分别按相同索赔范围排序索赔金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额索赔;以贷款金额保险的，按“实际损失金额×(贷款金额÷抵押房产的重置价)”排序索赔金额，其索赔严重不足的差额部分，由借款人自行分担。
(七)借款人不按时偿还贷款应承担的后果
1、还贷款本息的方式存有以下两种，由贷款人和银行共同签订合同。
(1)等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：
每月借款人金额=贷款本金/贷款期数(按月计)+(贷款本金—总计已交还本金额)×月利率
2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行
将依法处置抵押房屋。
(1)借款人在贷款期内已连续六个月未偿还债务贷款本息的;
(2)《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。
(八)借款人发生以下情形之一银行不立案个人住房贷款
1、年龄在18岁(不含)以下，或在65岁(不含)以上的申请人;贷款申请
2、不具备全然民事行为能力的自然人;
3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚明的申请人;
4、已判明存有不当信用记录的申请人。
个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年;贷款期限与房龄之和一般不超过25年。
借款人在提出申请个人二手住房贷款，除须要提供更多办理个人住房贷款中的借款人资料外，还须要提供更多以下资料：
1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件;
2、与售房人签定的《房屋买卖合约》，及售房人提供更多的出借账号;
3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告;
4、贷款人建议提供更多的其他文件或资料。
个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。
借款人在提出申请个人住房翻新贷款时，除须要提供更多办理个人住房贷款中的借款人资料外，还须要提供更多以下资料：
1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料;
2、例如存有选定出借商户，应当提供更多商户银行账号;
3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;
4、贷款人普遍认可的评估机构出示的抵押物估价报告。
四、个人家居消费贷款
个人家居消费贷款就是指银行向借款人派发的用作家居开支的贷款。最低成数不少于抵押物评估值的50%，贷款期限最久严禁少于10年。借款人办理个人家居女团贷款，除须要提供更多办理个人住房贷款中的借款人资料外，还须要提供更多以下资料：
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