决战决胜城中村  理念信心是黄金
许昌市东城区管委会
经验材料
东城区“城中村”改造共涉及19个社区、11541户、38180人，占地39477亩，计划3年分期开发完成。按照市委、市政府的安排部署，2008年，先期启动了半截河、赵湾、河湾、唐岗、李庄、三里桥、大坑李、十里庙社区8个“城中村”改造，2009年，启动了孙湾、陈庄、菅庄社区3个“城中村”改造。目前，全区共完成拆迁面积190多万㎡，开工建设安置房30万㎡。特别是今年以来，我们认真贯彻落实市委、市政府提出的“六同时、六带头”和“政府零收益”的总体要求，把“城中村”改造作为“决战二季度、一举胜全年”的重要抓手，全面掀起了拆迁改造高潮，双方自愿签订协议2215户，完成拆迁面积159.28万㎡（其中居民房屋115.45万㎡、厂院43.83万㎡），拆迁居民户2309户，厂院106个，腾出空地2000亩，取得了阶段性成果。我们主要做法是：
一、坚持“四抓四促”，破解“四大难题”，决战决胜“城中村”改造
针对“城中村”改造难、改造慢的问题，我们始终树立“不怕困难、就怕困难面前没办法”和“不怕
举债发展，就怕举债不发展”的理念，积极借鉴成都染房街、江苏沭阳以及郑州、洛阳等地的“城中村”改造先进经验，把“城中村”改造作为举债发展的工程良性互动，作为城乡一体化推进的标杆去创新、去打造，确定了“四抓四促”的理念，有效破解了“四大难题”，推动了“城中村”改造加快实施。
（一）抓安置促拆迁，解决拆迁难的问题
一是抓好责任安置。树立“众安置、三级有责”思想，提高社区干部众积极参与安置的责任感，形成政府主导、众参与、上下联动、齐抓共管抓安置的工作局面。二是抓好算帐安置。引导众算拆迁补偿、拆迁安置的经济帐，让惠民政策家喻户晓、人人皆知，让众充分认识“过了这个村就没这个店”，实现由“要我拆”到“我要拆”的转变。三是抓好拆迁与安置互动，拆迁与安置协议并签。认真落实拆迁、安置奖励政策，把拆迁进度与安置奖励结合起来，采取奖先进、罚慢进的办法调动众主动拆迁积极性。四是抓好先行安置带动拆迁。发动社区两委干部和党员代表帮助众解决拆迁中出现的租房难等问题，以人性化拆迁促进“城中村”改造工作顺利开展。
（二）抓拆迁促招商，解决招商难问题
拆迁难不但是官场头疼的事，也是商场最关注、伤心的事，很多投资商高兴而来扫兴而归，影响了东区的招商。东区抢抓当前房地产市场复苏机遇，以加快拆迁作为推动“城中村”改造招商的重要抓手，真正解决毛地变净地问题，大力营造安全诚信、宽松有序的开发环境，为项目入驻提供用地保证，解除投资商的后顾之忧。目前，近百家企业到东区了解行情准备进入。唐岗、三里桥、赵湾、李庄、半截河、陈庄社区已成功签约安置代建协议，其中，唐岗、半截河、陈庄等社区农民安置小区已开工奠基。
（三）抓招商促开发，解决资金难问题
坚持“城中村”改造政府零受益、东区不赚钱招商，土地纯市场运作方式招商，积极探索化整为零、村企联营、政企银三元共建等多种招商模式，调动商人进入开发，带动土地升值，增加财政税收，实行财政贴补，兑付众前期补偿资金，打造“城中村”改造资金循环链条，实现借梯上楼，借鸡生蛋，以“城中村”改造招商破解拆迁补偿、众安置资金难的问题。
（四）抓开发促“三赢”，解决“三满意”问题
继续完善资本运作方式，对“城中村”改造增加一项成本核算，把众拆迁费在招商不到位、
暂时兑付不了的情况下，对众拆迁补偿费比照同期银行利息计入改造成本，大致折算拆200万㎡需拆迁资金九个亿，东区赔补众损失7000万元，确保众利益不受损失。同时采取“业主融资、村民自建、委托建设、社区安置、东区补贴”的政策，对农民安置小区贴补返奖，解决拆迁众安置问题，实现众、投资商、政府“三满意”，着力打造东城区城市良性循环经济和社会集聚效应，推动优势资源向优势资本转变，为实现东区跨越发展夯实基础。
二、坚持政府主导，搞好“四个结合”，依法行政，和谐拆迁
“城中村”改造是一个复杂的利益博弈过程，破题难、启动难、推动难，必须强化政府主导，运用市场机制，综合使用法律、政策和经济手段，形成冲击力，加快“城中村”改造步伐。东城区在“城中村”改造中坚持政府主导，突出抓好“四个结合”，多策并举，多管齐下，有效推动了“城中村”改造工作大规模的推进。
（一）坚持政府主导与市场运作相结合
一是规划带动。我们坚持规划先行，科学编制城中村改造总体规划、控制性详规和修建性详规，确保规划的主导地位、统筹地位和先导地位，使改造后的城中村真正融入城市，成为规
模适宜、设施完善、环境优美、文明有序的新型社区。目前，市规委会已经批准半截河、唐岗、李庄、赵湾、河湾、孙湾、三里桥、菅庄、陈庄、大坑李、十里庙等11个社区的“城中村”改造规划正在实施。二是政策促动。坚持“政府零受益，让利于民、让利于投资者”的原则，以众、开发商、政府“三满意”为标准，力争实现“三赢”目标。用足用活上级政策，制定出台了《关于土地征收拆迁安置实行政府主导市场化运作的实施意见》、《东城区国家建设征收土地地上附着物补偿标准的规定》等一系列配套措施，牢牢把握了政策导向，有效平衡了各方利益。三是市场推动。结合东城区实际，确定了“业主融资、村民自建、委托建设、社区安置、东区补贴”的改造模式，充分发挥了村民的主体作用、开发商的资金优势和政府的政策支持，形成了多方筹资、多方参与的局面。
（二）坚持维护众利益与严格依法行政相结合
一是抓安置政策落实。坚持高标准规划、高层次设计、高质量建设居民安置小区，使其与众的期望相一致，与城市的功能定位相统一。统筹考虑众的生活住房和长远保障，对符合安置条件的本地户，每户安排总面积200㎡的一大一小两套住房，按600元/㎡供购。闺女户根据有无宅基地，区别安置一套100㎡安置房或成本房，外来户安排一套100㎡成本房，对住
房拥挤、困难，且符合分户条件的拆迁户，照顾一套100㎡成本房。坚持拆迁与安置协议并签，帮助众解决拆迁中的住房难等问题，实行人性化拆迁改造。二是抓补偿加快拆迁。严格执行拆迁补偿政策，克服财政资金短缺的困难，重点把众拆迁补偿金利息纳入“城中村”改造成本，每3个月兑付一次。坚持实行拆迁奖励政策，对在规定时间内折迁的村实行现金奖励，拆一平方米奖金一毛钱用于拆迁中的困难户和老弱病残的安置户，充分调动了众主动拆迁积极性。三是抓协调督促拆迁。组织人员深入村组、深入一线，面对面、心贴心做众工作，宣传政策，并从兑换面积的单价、居住房屋的性质、周边环境的改善、经济收入的增加以及综合效益的提升等方面，帮村民算“升值帐”、“收入帐”和“环境帐”，赢得了村民的大力支持，实现了万众一心、众志成城。保护好村民的合法权益，不等于保护过高的无理要求。对漫天要价、拒不拆迁的难缠户，加大协调力度，营造浓厚氛围，实现大规模拆迁的效果。
（三）坚持借鉴外地经验与立足实际创新相结合
一是制定政策挖掘资金。提供足够的政策保障，降低开发商的投资风险和运营成本，保证其合理的投资回报率。“城中村”改造土地的升值部分直接用于补贴安置小区，农民安置补贴运
作亏损部分从开发税收财政收入中补贴，开发商投资回报率原则上保证在25%左右，调动了开发商的积极性。二是用好存量盘活资金。坚持一村一案，拼盘算帐，互动“三赢”。以原地选址为主、异地选址为辅，对原址不足以弥补开发商拆迁费用及安置众造成的亏损，按照规划拼盘搭配一定比例的土地，解除了开发商后顾之忧。把旧村现状土地存量、人口安置总量与开发商投资综合算帐，实行净地与毛地拼盘算帐，达到了“三赢”效果。三是创新招商引进资金。举全区之力大招商、招大商，实行“一事一议”政策，吸引资金雄厚的企业参与城中村改造。大力营造公平的市场环境、高效的政务环境、优良的社会环境，打造“留商、安商、扶商”的热土。目前，已经引进安徽淮北振鸿房地产公司、许昌博奥置业有限公司、河南鸿业集团有限公司、河南金石地产有限公司、腾飞市政集团公司等企业参与城中村改造，已造就了开发建设局面。
（四）坚持规范运作与灵活施策相结合
一是让众参与，杜绝少数人说了算。不论是做决策还是定政策，都鼓励当事各方积极参与。“城中村”改造方案，必须经社区(居民、村民)委员会全体会议或代表大会讨论通过，才能报批实施，确保方案的民主性、科学性和可行性。拆迁补偿时，由区、乡（办）、社区共同
协商，委托具有一级资质的评估机构评估拆迁补偿价格，在此基础上，充分尊重众意愿，引导众开展自我评估，打消拆迁疑虑。二是让运作阳光，杜绝暗箱操作。只有改造过程的每个环节都做到公开、公正、公平，才能赢得支持和拥护。对改造政策，采取逐户发放拆迁政策手册，入户宣讲，现场答疑等形式，让众理解吃透。对土地出让，坚持招拍挂的程序，真正让有实力、有能力的开发企业参与到城中村改造中来。对拆迁补偿，认真落实“三公示、三分离 、一监督”制度，实行丈量登记房屋、签订协议、付款三个环节分离操作、公示公开、全程监督，真正实现阳光透明。三是让渠道畅通，满足众诉求。在实行城中村改造拆迁信访评估制度的基础上，成立了信访工作组，建立了投诉举报制度，实行首问负责制。在拆迁指挥部设立举报箱、举报电话，指定专人负责，对每个举报事项都认真办理并给予明确答复。良好的工作机制赢得了众的信任和支持，出现了不签协议先拆房、尔后集中起来一块面对面公开签协议的工作局面，既加快了城中村改造步伐，又实现了阳光透明。。
三、加强领导，建立责任，万众一心，众志成城，打好“城中村”改造漂亮仗
“城中村”改造是一项庞大的系统工程，必须加强领导，建立责任，形成合力，加快推进。东城区把“城中村”改造作为“决战二季度、一举胜全年”的重要抓手，在加强领导上下功夫，在完
善机制上下功夫，在明确责任制上下功夫，通过实行“城中村”改造始终责任制，形成齐抓共管，责任明确，多方联动的工作格局。一是加强领导，健全组织。市委、市政府高度关注“城中村”改造，毛书记作出“六同时、六带头”的重要批示，李市长提出“城中村改造政府零收益”的工作要求，并要求东城区“城中村”改造要坚持规划引领、政府主导、众受惠、破解资金瓶颈、完善基础设施建设。领导的勉励支持，为东城区加快“城中村”改造提供了动力支撑。为加快“城中村”改造步伐，东城区成立由党工委书记、管委会主任任指挥长，其他班子成员任副指挥长的“城中村”改造指挥部，指挥部下设办公室，抽调建设局、社农局、动迁中心、审计中心人员充实到“城中村”改造办公室，在人员、经费等方面给予充分保障。二是明确任务，责任到位。组建11个“城中村”改造工作组，明确村（社区）负责人是“城中村”改造的第一责任人、乡（办）负责人是直接责任人，坚持把工作目标任务层层分解，落实到部门，具体到人员。实行“城中村”改造拆迁、招商、安置、建设始终责任制，坚持一个改造项目、一名县级领导分包、一个局（办）具体负责、一套人马干事工作机制。把开展“比、学、赶、帮、超”活动作为 “城中村”改造快速推进的工作机制，作为转变干部作风、实现跨越发展的重要举措。通过开展“比、学、赶、帮、超”活动，形成了学先进、差距、赶先进、先进更先进、后进赶先进的工作局面。各部门、各单位按照责任分工，建立拆迁、安置、招商工作档
案，11个“城中村”改造社区也按照拆迁安置工作要求建立工作档案，确保了组织到位、人员到位、措施到位、责任到位。三是完善机制，奖罚到位。根据拆迁总面积对改造社区进行奖励，按每平方米1元的标准，奖励到社区，各社区用所得奖金用于村组干部和拆迁户的奖励，对工作组按每平方米0.1元的标准进行奖励。凡在拆迁过程中出现一次上访的罚所在社区10000元，罚分包社区工作组1000元，分包社区工作组的罚金由班子成员和工作组长分担，奖励资金从拆迁管理费中支出。坚持“城中村”改造始终责任制，按照11个工作组的责任，对拆迁、安置、招商、建设等各个环节一包到底。同时，根据任务完成情况，实行行政问责，对完不成工作任务的班子成员建议上级组织诫勉谈话，对分包责任人取消评先资格，真正形成能者上、平者让、庸者下的干事创业氛围。在签订招商、建设协议时，由管委会统一发放委托书，分管班子成员具体签定，确保“城中村”改造各个工作环节公开公正、阳光透明。