2019-07-04
财产租赁所得，是指个⼈出租建筑物、⼟地使⽤权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。其应纳税所得额为财产租赁收⼊总额减除有关费⽤后的余额。下⾯，根据财产租赁所得个⼈所得税现⾏有关政策规定，对常见的财产租赁业务个⼈所得税的计税⽅法进⾏分析。
⼀、涉及修缮费⽤并考虑租赁过程缴纳的税费的出租财产计税⽅法
根据国家税务总局《关于个⼈所得税若⼲业务问题的批复》(国税函[2002]146号)⽂规定，个⼈出租财产取得的财产租赁收⼊，在计算缴纳个⼈所得税时，应依次扣除以下费⽤：
1、财产租赁过程中缴纳的税费
包括房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等，持完税凭证据实减除。
2．由纳税⼈负担的该出租财产实际开⽀的修缮费⽤
在计税时可以扣除的修缮费⽤，是指房屋在修补、修理时⽀出的费⽤，不包括为美化房屋⽽装饰和装修⽀
出的费⽤。允许扣除的修缮费⽤，以每次800元为限，⼀次扣除不完的，准予下⼀次继续扣除，直⾄扣完为⽌。
3税法规定的费⽤扣除标准
⽉财产租赁收⼊不超过4000元的，减除800元；4000元以上的，减除20％的费⽤。
扣除上述三项费⽤后的余额，为应纳税所得额。
例1：2002年2⽉1⽇，赵某将市区⼀街⾯房出租⽤于经营，⽉租⾦收⼊3000元，租赁合同约定的租期为⼀年。计算其2⽉份应纳个⼈所得税。
分析：
房产税：3000×12％=360(元)
营业税：3000×5％=150(元)
城建税：150×7％=10．5(元)
教育费附加：150×3％=4．5(元)
印花税：3000×12×l‰=36(元)
以上税费合计：
360+150+10．5+4．5+36=561(元)
个⼈所得税：
(3000―561―800)×20％=327．80(元)
例2：假如三⽉份起修改合同，⽉租⾦修改为5600元，计算其3⽉份应纳个⼈所得税。
分析：
房产税：5600×12％=672(元)
营业税：5600×5％=280(元)
城建税：280×7％=19．6(元)
教育费附加：280×3％=8．4(元)
印花税：(5600×1l+3000)×1‰－36=64．6―36：28．6(元)
以上税费合计：672+280+19．6+8-4+28．6=l008．60(元)
个⼈所得税：(5600―1008．60)×(1―20％)×20％=734．62(元)
例3：假如⽉租⾦收⼊仍是5600元，4⽉份为修缮该房屋共⽀付900元，并经当地地税机关认可。计算其4、5、6⽉份应纳个⼈所得税：
分析：
4⽉份应纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加同3⽉份，合计980元，修缮费扣除额为800元。
应纳个⼈所得税税额：(5600―980―800―800)×20％=604(元)
5⽉份应纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加同3⽉份，合计980元，修缮费扣除额为100元(900-800)，其应纳个⼈所得税税额：
(5600-980―100)×(1―20％)×20％=723．20(元)
6⽉份应纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加同3⽉份，合计980元，修缮费已全部扣完，其应纳个⼈所得税税额：
(5600-980)×(1―20％)×20％=739．20(元)
应当注意：(1)涉及租赁过程缴纳税费或修缮费⽤的出租财产法定减除费⽤是减除800元还是减除20％的费⽤，并不是依据租赁收⼊是否超过4000元，⽽应当按租赁收⼊减除财产租赁过程中缴纳的税费和由纳税⼈负担本期可以扣除的修缮费⽤后的净收益额确定。(2)房屋租赁所得，按次(⽉)计征个⼈所得税。纳税⼈⼀次取得数⽉的房屋租赁所得，能够提供准确有效凭证的，可将所得分解到所属⽉份，分别计算缴纳；纳税⼈在同⼀县(含县级市、区)辖区⼀个⽉内多处取得的房屋租赁所得，应合并计算缴纳个⼈所得税。(3)纳税⼈的修缮费⽤和在出租、转租房屋过程中，缴纳的监理费、⼯本费、⼿续费及转租房屋向出租⼈⽀付的租⾦，经主管税务机关核准后，在计征个⼈所得税时可予以扣除。
⼆、按市场价格出租居民住房的租赁所得个⼈所得税计税⽅法
根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)、《国家税务总局关于个⼈出租商住两⽤房征税问题的批复》(国税函[2002]74号)的规定，⾃2001年1⽉1⽇起，按市场价格出租居民住房，⽤于居住的，租⾦收⼊房产税税率减按4％，营业税率减按3％，租⾦收⼊个⼈所得税税率减按10％。
例4：2002年7⽉1⽇，王某将市区有⼀街⾯房出租⽤于居住，⽉租⾦收⼊3000元，合同约定租期为⼀年。计算王某7⽉份应纳个⼈所得税额。所得税法
分析：
房产税：3000×4％=120(元)
营业税：3000×3％=90(元)
城建税：90×7％=6．3(元)
教育费附加：90×3％=2．7(元)
印花税：3000×12×1％0=36(元)
个⼈所得税：[3000⼀(120+90+6．3+2．7+36)⼀8001×1 0％=(3000―255―800)×10％=1945×10％=194．50(元)
三、个⼈投资设备取得的设备投资分红个⼈所得税的计税⽅法
根据国家税务总局《关于个⼈投资设备取得所得征收个⼈所得税问题的批复》(国税函［2000］540号)
的规定，个⼈投资设备取得的设备投资分红，实际上是⼀种具有投资特征的融资租赁⾏为。根据《个⼈所得税法》的有关规定，对以上个⼈取得的分成所得，应按“财产租赁所得”项⽬征收个⼈所得税。具体计征办法为：⾃合同⽣效之⽇起⾄财产产权发⽣转移之⽇⽌，个⼈取得的分成所得可在上述年限内按⽉平均扣除设备投资后，就其余额按税法规定计征个⼈所得税；产权转移后，个⼈取得的全部分成收⼊应按税法规定计征个⼈所得税。
例5：某医院刘医⽣等⼗名职⼯出资购⼊⼀台价值360万元⼤型医疗仪器，⽤于多项疾病的诊断。合同约定：投⼊使⽤的前5年内该设备医疗收⼊的75％⽤于刘医⽣等⼗名职⼯的投资分红，运⾏第5年⾄第10年间该设备医疗收⼊的50％⽤于刘医⽣等⼗名职⼯的投资分红，⾃使⽤满10年起该设备所有权属于医院，从第11年开始该设备医疗收⼊的30％⽤于刘医⽣等⼗名职⼯的投资分红，直⾄设备报废。假如刘医⽣的投资分红⽐例为10％，在该设备使⽤的第60个⽉、第61个⽉和第121个⽉分别取得医疗费收⼊10万元、10万元和8万元，计算刘医⽣在该设备使⽤的第60个⽉、第61个⽉和第121个⽉分别应纳个⼈所得税额。
分析：
第60个⽉，属于设备投⼊使⽤的前5年内，应按该设备医疗收⼊的75％⽤于刘医⽣等⼗名职⼯的投资分红，并按⾃合同⽣效之⽇起⾄财产产权发⽣转移之⽇⽌计120个⽉平均扣除设备投资额。第60个⽉刘医⽣应纳个⼈所得税额：
(100000×75％-3600000÷10÷121×10％×(1―20％)×20％=720(元)
第61个⽉，属于设备投⼊使⽤的第5年⾄第10年间，应按该设备医疗收⼊的50％⽤于刘医⽣等⼗名职⼯的投资分红，并按⾃合同⽣效之⽇起⾄财产产权发⽣转移之⽇⽌计120个⽉平均扣除设备投资额。第61个⽉刘医⽣应纳个⼈所得税额：
［(100000×50％-3600000÷10÷12)×10％-800］×20％=240(元)
第121个⽉，属于该设备使⽤的第11年，该设备的所有权已转移给医院，应按该设备医疗收⼊的30％⽤于刘医⽣等⼗名职⼯的投资分红。第121个⽉刘医⽣应纳个⼈所得税额：
(80000×30％×10％－800)×20％=320(元)。(作者单位：⼭东省昌⾢市地⽅税务局)
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