厦门欣盛丰投资有限公司、陈斌等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房销售合同纠纷 
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院 
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院 
【审结日期】2021.11.15 
【案件字号】(2021)闽02民终6043号 
【审理程序】二审 
【审理法官】(李向阳)(陈璟)(章毅) 
【审理法官】(李向阳)(陈璟)(章毅) 
【文书类型】判决书 
【当事人】厦门欣盛丰投资有限公司;陈斌;陈奕琳 
【当事人】厦门欣盛丰投资有限公司陈斌陈奕琳 
【当事人-个人】陈斌陈奕琳 
【当事人-公司】厦门欣盛丰投资有限公司 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】厦门欣盛丰投资有限公司 
【被告】陈斌;陈奕琳 
【本院观点】根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。 
【权责关键词】社会公共利益催告撤销委托代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】经审理查明，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 
【本院认为】本院认为，根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。    关于陈斌、陈奕琳是否存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或(和)公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定陈斌、陈奕琳付清购房款的具体时间，一审据此认为欣盛丰公司对其主张负有举证义务，对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明陈斌、陈奕琳逾期提供并签署贷款文件、资料及提交的贷款文件、资料不符合约定，故其主张陈斌
、陈奕琳存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料款构成违约，缺乏依据，本院不予支持。    关于逾期交房违约金计算起止日期问题。欣盛丰公司上诉主张陈斌、陈奕琳存在逾期支付购房款1980000元情形故构成违约，由于合同约定余款1980000元由买受人在约定的时间内向银行申请贷款支付，并未约定具体付款时间，且双方在签订《商品房买卖合同》之后，又于2017年6月28日签订《商品房买卖合同》补充合同，将销售单价由23026元/平方米调高至24634.01元/平方米，总价由3094004元调高至3310072元，据此必然导致贷款发放时间相对顺延，故陈斌、陈奕琳并不存在逾期付款行为，欣盛丰公司关于逾期交房违约金应当从按揭款支付的次日起算的上诉主张本院不予采信。由于案涉商品房于2018年4月1日才通过建设工程竣工验收消防复查，且生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月9日陈斌、陈奕琳签收《再次催告收房通知书》后，认定陈斌、陈奕琳主张的逾期交房违约金计算至2018年12月12日并无不当。    关于欣盛丰公司主张顺延交房问题，因双方签订合同时间为2017年5月18日，合同约定交房时间为2017年6月30日，其主张的顺延247天系从2013年9月计至2017年9月，包括莫兰蒂台风在内的可顺延天数基本发生在合同签订之前以及合同约定的交房日之后，对于合同约定的可顺延交付期限内也未能提供施工日志、监理日志证
明在相关气象条件下确有停止施工的事实，故其该上诉主张本院不予采信。    由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照陈斌、陈奕琳已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。    综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费3802元，由欣盛丰公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-24 23:52:44 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年5月18日，陈斌、陈奕琳与欣盛丰公司签订合同编号为03332246的《商品房买卖合同》(以下简称合同)以及附件六《合同补充协议》(以下简称附件六)，约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区××＃楼××梯××层××室商品
房，房屋总价款3310072元。其中，合同第六条约定，买受人于2017年5月18日前付首付款1330072元，余款1980000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不
得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。    附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款(包括但不限于房价款...)或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延...该条第2款约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。该条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自(或经公证的委托代理人)到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。该条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭
失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。附件六未约定买受人应付清购房款的具体时间。2017年6月9日、2017年8月10日、2017年9月26日，欣盛丰公司出具二张发票，载明其分别收取陈斌、陈奕琳购房款1330072元、200000元、1780000元。庭审中，欣盛丰公司对陈斌、陈奕琳已按期支付购房款1530072元未提出异议；此外，双方均确认欣盛丰公司实际收到按揭贷款1780000元的时间为2017年9月4日。2017年9月30日、2017年10月9日，上述案涉商品房先后通过“五方”竣工验收合格和消防验收合格。2018年4月1日，上述案涉商品房通过建设工程竣工验收消防复查。2017年9月28日，欣盛丰公司向陈斌、陈奕琳寄出《商品房交付通知书》，通知陈斌、陈奕琳于2017年10月26日办理收房手续，陈斌、陈奕琳以案涉小区大门没有建好等原因拒绝收房。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向陈斌、陈奕琳寄出《催告收房通知书》，要求其在收到通知的3日内前来收房，陈斌、陈奕琳有签收该通知书但未办理收房手续。2018年12月7日，仁文公司再次向陈斌、陈奕琳寄出《再次催告收房通知书》，要求其在收到通知的3日内前来收房，陈斌、陈奕琳于2018年12月9日有签收该通知书但未办理收房手续。 
莫兰蒂台风
【一审法院认为】一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同
补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、欣盛丰公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由。欣盛丰公司辩称，因陈斌、陈奕琳未于合同约定的时间提供并签署全部按揭文件、资料，应当向欣盛丰公司支付逾期提交材料违约金，在陈斌、陈奕琳逾期违约金未付清之前，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续。对此法院认为，欣盛丰公司并未举证证实陈斌、陈奕琳存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，且陈斌、陈奕琳已于约定交房日期前支付了全部购房款，已履行了合同义务，故该辩解意见没有事实和法律依据，法院不予支持。二、欣盛丰公司主张的顺延事由是否可以抵扣逾期天数。根据陈斌、陈奕琳与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2017年6月30日前将符合约定条件的商品房交付陈斌、陈奕琳使用。庭审中，欣盛丰公司辩称因降雨量超过60MM、六级以上风、气温达到35℃以上天气247天，上述天数应予以扣减。对此，法院认为：对欣盛丰公司主张的可以顺延交房事由，因该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且欣盛丰公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，法院不予采纳。三、欣盛丰公司应支付的
逾期交房违约金数额。2018年4月1日，上述案涉商品房通过建设工程竣工验收消防复查，至此才具备法定的交房条件。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向陈斌、陈奕琳发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。后2018年12月7日，欣盛丰公司再次向陈斌、陈奕琳发出催告收房通知书，告知其于收到该通知之日起3日内办理接房手续，陈斌、陈奕琳于2018年12月9日签收后，应最迟于2018年12月12日办理诉争商品房的交房手续，故逾期交房违约金应计算至2018年12月12日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2017年7月1日至2018年12月12日，逾期交房天数为529天，计算后逾期交房违约金为175102.81元(3310072元×0.0001×529天)。欣盛丰公司提出双方约定的违约金过高的辩解意见，对此法院认为，因双方有合同约定，且欣盛丰公司未提供相应证据予以证实其主张，现其提出以租金为标准，调整违约金标准，并无法律和事实依据，故对该辩解意见，法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起五日内支付原告陈斌、陈奕琳逾期交房违约金人民币175102.81元；二、驳回原告陈斌、陈奕琳的其他诉讼请求。