土地出让前要办理哪些规划手续
在我们国家，政府是唯一的土地供应方，可以决定每年市场上有多少地卖和卖哪些地。看起来风光无两，可还是会受到很多的制约，程序上影响最大的制约就是规划。因为我们现行的土地政策是先规划后用地，没有进行规划的土地不能随便出让。
用地规划也要讲究个上下级，规划由粗到细有好几级，一块地的规划要服从所在区域的规划，区域规划要服从所在区县的规划，区县规划又要服从所在省市的整体规划。一般来说，一个城市会提前制定十年左右的城市规划，这也是我们的优良传统，毕竟国家的五年计划都已经制定第十三个了。比如北京在2005年就编制了北京城市总体规划（2004年-2020年），规定了城市的总体定位和发展目标，规定了整体的公共服务设施、交通、市政设施的规划目标，以及各个区或者县的发展定位。北京各区县根据这个城市总体规划又分别编制了各自区县的规划(2005年-2020年)，在区县规划的基础上再分别编了区县范围内街区层面的规划。涉及到具体地块的出让时，还需要根据街区层面控规编制要出让地块的控制性详细规划。
土地储备管理办法上面提到的这几级规划都是控制性规划，街区和街区之前的整体规划一般都是规划部门委托设计院提前做好，用规划的主要道路、河流，将一
个区县划分成好多个地块，确定各个地块未来的大致用途、控制高度、道路等级等。所以，一块土地到
底是能做成绿化、工业还是商业，在好几年前就已经确定了。
小到要出让地块的控规一般规划部门不主动去做，因为这个层面的规划，涉及到的协调很多，越小能操作的空间越多，变化也就越多，即使做了，到卖地的时候也会有人各种理由调控规，所以一般是等着，等土地部门要准备做一级开发了再规划。
出让地块控规规定的比上一级更详细，会明确地块的控高、容积率、绿地率等指标。不过控规还没有详细到可以土地出让的程度，甚至都没有到能进行土地整理的程度，要想开始土地整理，也就是土地的一级开发，必须要有更详细、更有针对性的规划要求，也就是规划条件或者规划意见书。
不过有了街区层面的规划，土地部门就可以开始着手进行土地一级开发的可行性研究和准备工作了，取得了规划条件可以开始一级开发。
一级开发做完，土地才进入储备，准备进行出让。
变成能出让的土地前要办哪些手续
土地管理部门一定程度上掌握着卖地的权利，但人民赋予的权利从形式上不能乱来，内部也有一套流程和内在逻辑。
卖地的本质，就是政府把手里的土地保留所有权，卖出一段时间的使用权。可是，有些地使用权已经出去了，要重新卖给其它人，就得想办法先收回来。还有一些农村的地，政府没有所有权，得想办法先弄到自己手里。把土地使用权和所有权收到政府手里、拆掉地上建筑，搞好几通一平准备卖地的过程，在专业上就叫一级开发，开发商买地以后再盖楼，算是二级开发。
土地管理部门一般会把一级开发工作交给下属的储备机构，这种机构都是事业单位，行政的土地部门就管审批，北京负责土地储备的机构是北京市土地整理储备中心。
一级开发前土地部门先要理清自己管的这一片，哪些使用权在手里，哪些已经给别人了，哪些自己还没所有权呢。根据这些情况，编个储备计划。比如5年后打算要卖一块地，要制定好什么时间开始一级开发，什么时间拿到使用权，什么时间搞好三通一平。不再这个计划里的地，原则上是不让做一级开发。
如果您自己手里有块地，就想着拆迁了拿点钱，先去看看有没有纳入到土地储备开发计划，没有的话赶紧国土部门，纳入计划再说。
一级开发的第一项工作是用地预审。顾名思义，让国家先（“预”）审查一下（“审”）这块地以后的使用方式（“用地”），一定要符合整体规划和用地政策。用地预审很重要，办立项时，没有预审就不给立项，北京规定用地预审意见要作为土地出让条件的一部分。
预审的同时，还要搞清楚是不是满足其它主管部门的条件了，比如有没有控规，是不是列入了开发计划，有没有批准开发的文件，不具备上面的条件，就没有然后了。
接下来，进行权属审查，搞清楚这块地是谁的、干什么用、有多大、在哪里，有没有被抵押，权属审查根本上是搞清楚地的使用权属于谁（“权”“属”），使用权实在是重要，因为卖的就是这个。
一块从来没把使用权给任何人的城市用地最好办，可是我们这些年的发展，据说建筑总量都已经超过我们国家几千年来建筑总和，超过了同时间全世界其它建筑量的总和，光北京的建筑量就超过了整个欧洲，上面提到的那种地几乎就是传说了。剩下的就是农村集体用地和使用权有主的城市土地。
农村集体用地按照我们之前的说法，先要征地，把所有权从农民手里征到政府手里，所有权到手，使用权自然就过来了。
使用权有主的城市土地，又有两种情况。一种是政府主动要收回使用权，旧城改造、重新调整规划都是这种情况。另一种是原来有使用权的人自
己希望出让，后一种是你求着政府，政府不着急，说到底就是卖了地以后怎么分钱，至于拆迁，想卖地您自己拆去，难处理的是前一种。
政府主动收回使用权和征农村土地，都要拆迁和补偿，法理上是人家的使用权，即使地的租期到了，
房子还是人家的，不能说拆就拆。可是拆迁补偿到底多少钱，买的一边想少给，卖的一方想多要，买卖双方很难谈拢。所以，拆迁是一级开发过程中政府最头疼的事，不过跟卖地、卖房子赚的钱比起来，经再多的难、受再多的累都不值一提。最终不管用了什么办法，几家欢喜几家愁，反正没见过永远屹立不倒的。
土地是财政收入的一大块，可是政府也都是在巨大的诱惑面前小心谨慎处理的。主管官员干好了更上一层楼，干不好，可能帽子就没了。今年海南这件事就是没个例子。
权属审查做完，开始编一级开发实施方案，这就跟搞施工要编施工方案一样，计划一下接下来具体怎么办，制定一个办手续、征地、拆迁、建市政的操作方案、资金计划和时间计划，土储中心编好方案报审批。还以北京为例，区县土储中心编好方案报给国土局，国土局委托市土储中心审核。市土储中心自己初审以后组织专家开个会，专家们通过了，再给市国土。市国土自己再初审，再组织专家评审，如果又通过了，市国土就组织土地联席会。
土地联席会的意思是把一级开发中所有可能涉及到的部门，叫到一起，大家坐下来讨论开发方案可不可行。联席会涉及到很多部门，北京需要