土地储备管理办法
文章属性
∙【制定机关】枣庄市人民政府
∙【公布日期】2009.03.18
∙【字 号】枣政发[2009]12号
∙【施行日期】2009.03.18
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】土地资源
正文
枣庄市人民政府关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理的意见
（枣政发[2009]12号）
各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
为贯彻落实《山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发[2006]100号文件进一步规范国有土地使用权出让收支管理的意见》（鲁政办发[2007]38号）精神，进一步规范国有土地使用权出让收支管理，现提出以下意见：
一、全面实行土地市场化配置
（一）全面推行土地有偿使用制度。严格控制划拨用地供应范围，对经营性基础设施用地实行有偿使用，对商业、娱乐、旅游、住宅等经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌方式公开出让，同一用地有3个以上（含3个）意向用地者，必须实行拍卖方式出让。以盈利为目的的公用事业等经营性项目用地，有两家以上竞争的，实行招标、拍卖、挂牌出让。工业用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让价格不得低于国家公布的最低价格标准。低于最低价格标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还，属非法低价出让国有土地使用权行为，要依法追究有关人员的法律责任。任何单位和个人不得预定用地对象、预
定价格，不得干预国有土地使用权招拍挂活动。对享受划拨用地政策的经济适用住房按商品房价格出售的，及单套住房超过经济适用住房规定面积的部分，要依法追缴土地出让金及有关规费。
（二）规范土地交易行为。加快土地有形市场建设，在新城区尽快建设国土资源交易中心，有形市场建立后各类土地交易必须在土地有形市场申报登记、公开进行。原有划拨土地进行经营性开发建设和需转让的，一律由国土资源部门依法收回、对外出让。
（三）完善土地储备制度。
1.合理确定土地储备计划和土地出让收支预算。市政府成立土地储备管理委员会，根据土地利用总体规划、社会经济发展计划、城市规划和土地利用年度计划，制定全市土地储备计划，报市政府批准后实施。要合理控制土地储备规模，降低土地储备成本。建立国有土地出让收支预决算制度，每年第三季度，国土资源部门要会同财政部门严格按照同级政府批准的年度土地储备计划，编制下一年度土地收支预算，按规定程序报政府批准后执行。财政、国土资源部门要根据国有土地储备规模和周期，结合融资偿债能力，积极筹集国有土地储备资金，确保土地储备资金需要。
2.规范收购土地补偿。征地补偿必须以确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障为原则，依据有关规定补偿。严禁截留、挤占、挪用对农民的征地补偿资金，切实保障被征地农民利益。因实施城市规划进行旧城区改建收回居民使用的国有土地，地上附着物依据有关法律法规和《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》（枣庄市人民政府令第112号）进行补偿；收回使用划拨土地使用权的企业，除对其使用的国有土地上的附着物进行拆迁补偿外，政府依其占用的国有划拨土地面积，按以基准地价计算的土地总价款的60%支付企业补偿费。
3.规范收回行政事业单位占用国有划拨土地补偿。行政事业单位占用国有划拨土地属国有资产，其处置所得价款全额上缴财政，由政府统一安排使用。行政事业单位，凡政府为其配置新的办公用房，或单位利用财政性资金建设新的办公用房的，其原来占用的国有土地房产出让收入全额上缴财政，由政府统一安排使用。自收自支等事业单位占用的国有划拨土地依法收回时，依其占用国有划拨土地面积，按基准地价计算的土地总价款的40%给予补偿。
4.严格收征购土地补偿程序。在收征购土地补偿中，对地面附着物、土地进行补偿前确需
评估的，由国土资源、财政部门通过抽签确定中介机构；中介机构的评估结果需经国土资源、财政部门确认。国土资源部门依据国家有关规定和中介机构评估结果，与原产权单位协商确定收征购土地补偿初步方案，经同级财政部门审核，在当地公示无异议后，方可签订正式补偿协议兑现补偿。重大补偿方案需报政府批准。国土资源部门与交回或出售土地者签订补偿协议后，财政部门在10个工作日内向国土资源部门拨付补偿款。国土资源部门收到补偿款后，要尽快进行补偿，办理土地移交手续。
5.规范转让土地行为。转让土地使用权的，在改变用途转让国有土地使用权时，只能交政府统一储备，政府储备价以其原用途的土地评估价为参考确定。
（四）实行净地出让。国土资源部门对储备的土地要进行前期开发，净地对外出让，对已储备土地进行拆迁、管护、开发等费用列入土地储备成本，由财政部门及时与土地储备中心办理结算。
（五）强化经营性土地使用权招拍挂出让管理。土地出让前应由国土资源部门会同财政、建设等部门制定方案，报政府批准和监察部门备案后，由国土资源部门实施。国土资源部门会同监察、建设、财政、审计等部门于出让前确定出让底价，竞买价低于底价的，土地
使用权招拍挂出让不能成交。
二、进一步加强国有土地使用权出让收入的征收管理
国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。国土资源部门依法出租国有土地向承租者收取的租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益，土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（市）人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。
（一）切实加强土地出让收入征收管理。土地出让收入由财政部门负责征收管理。国土资源部门负责具体征收。国土资源部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合
同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，确保土地出让收支数据准确无误。对未按照合同约定足额缴纳土地出让收入的，国土资源部门不予核发国有土地使用证。对违规核发国有土地使用证的，收回并注销土地使用证，并依照法律法规追究有关人员的责任。土地出让收入纳入政府非税收入收缴管理制度改革范围，统一收缴票据，规范收缴程序，提高收缴效率。任何区（市）、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”、甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。
（二）加强行政事业单位资产（土地）处置收入管理。行政事业单位、社会团体需处置原使用的国有房地产的，原使用单位或产权单位应向财政部门提出申请，由财政和国土资源部门共同审查，报政府批准后实施。
（三）加大土地租金征缴力度。财政、国土资源部门要加大土地租金征收力度，确保应收
尽收。依法纳入国有土地租赁范围的各类生产经营性用地，其租金按不低于同类土地出让宗地地价的40%标准折算土地租金，并按法律规定的同类土地出让最高年限换算出年土地租金征收；依法保留的划拨土地使用权部分改变用途从事生产经营活动，或将地上建筑物连同划拨土地使用权一同出租的，按宗地地价不低于5%计算征收年土地收益金。土地租金征收标准应随土地市场价格的提高而逐步提高。
（四）加强已购公有住房出让收入管理。已购公有住房、经济适用住房进行转让时，参照枣庄市人民政府《关于印发〈枣庄市经济适用住房管理办法〉的通知》（枣政发[2008]44号）执行。
（五）开征土地闲置费。按照《土地管理法》规定，对取得国有土地使用权一年以上（包括一年）不使用的受让人，按土地出让价款的20%征收土地闲置费。
（六）完善房地产证办理制度，从源头控制土地税费流失。购买房地产者必须按国家规定足额缴纳土地出让金、契税等税费后，国土资源部门、房产管理部门方可办理国有土地使用证和房屋产权证。房屋初始登记的必须具备国有土地使用权证后，房产部门方可办理有关手续；房地产转让的，没有办理房屋所有权转移登记的，国土资源部门不予办理有关土
地转让手续，要尽快实现土地证、房产证两证合一，从源头上控制土地税费偷漏行为。
（七）合理确定市、区土地收益分配比例。各区土地有偿使用收入及税费统一由市级征收，各区实现的土地出让金、租金等各项国有土地有偿使用收益，实行市、区两级分成办法，新城区及在各区（市）的市级单位（资产属市级的）占用的国有划拨土地，出让、租赁土地纯收益归市级；薛城区、山亭区、峄城区、台儿庄区区域内的国有土地有偿使用收入，市级暂按宗地成交价的8%分成；市中区、枣庄高新区区域内的国有土地有偿使用纯收益，市与区的分成比例为60：40。市与各区土地收益分成比例，今后根据情况适时调整。
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