摘要：土地储备管理是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，对依法取得的土地，组织前期开发、储存以备向土地市场投放的行为。土地储备管理是土地资源集约利用和优化配置的重要手段，在完善土地一级市场，建立公开、公正、公平的房地产市场环境，优化产业布局，加快城镇化进程等方面发挥着积极的作用。
主题词：土地储备；管护利用；对策建议
引言：加强储备土地管护是储备土地能否做到“净地”出让的一个重要环节。做好储备土地管护工作，是保证政府储备土地不受非法侵害、实现保值增值的重要措施。近几年来，我市在储备土地管护方面取得了一定的成绩，但仍然存在不少问题，需要认真研究并加以解决。
一、政府储备土地管理中存在的问题
（一）储备土地管护不到位。纳入储备范围内的土地由于管理不到位，有的存在乱倒垃圾、乱搭乱建等现象，有的存在土地权属及建筑物争议问题，还有的存在因补偿不够彻底，储备后原用地者又提出新的补偿要求等问题。这些现象的存在，都在一定程度上增加了土地出让
难度，直接影响土地招拍挂交易和政府土地收益的实现。
（二）土地储备与各政府部门间沟通协调不畅。土地收购储备工作涉及面广，需要各部门之间密切配合，但实际工作中，自然资源部门与住建、城市执法、财政及公检法等部门之间的协调配合方面，还不够顺畅。如储备的土地因储备时间过长，日常监管不到位，被非法侵占，自然资源部门在查处非法侵占过程中，与各部门之间不能形成合力，造成国有资产流失。再如，棚户区项目建设由于以住建部门牵头，国土资源部门介入滞后，相关的规划、建设和用地手续因大范围动拆、大面积建设，造成原界址破坏、权属来源不清、未批先建等情况的发生，导致土地储备前期工作无法开展和办理完善相关手续，增加了土地收储风险。
（三）法律意识淡薄，违法违规行为时有发生。主要表现在：（1）企事业单位因搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因，需要对原划拨国有土地权属进行调整，有的企事业单位以出让方式取得土地使用权后，无力继续进行开发利用，造成政府无法收储，土地资源闲置浪费。（2）应依法收回的荒芜、闲置的国有土地，本应纳入土地收购储备，但土地使用权人却在不办理任何手续的情况下，买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅
自转让土地或改变土地用途等方式进行私下交易。（3）一些原有的划拨性住宅用地，因实施城镇规划和土地整理，在搬迁改造后由深巷偏僻之地变成了临街“黄金”地块，土地价值凸显。土地使用权人采取拆旧翻新等方式，使其无偿取得的住宅用地一跃变成本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地，在原用地上开门面、设店铺，用于商业、服务业等用途，从中大肆掠取土地增值收益。
二、对策建议
（一）进一步提高对储备土地监管重要性的认识。正视土地储备管理中存在的问题，认真分析产生这些问题的原因，采取积极的应对措施，切实加以解决。树立土地储备、管护并重的观念，进一步提高对储备土地管护工作重要性的认识，把做好储备土地管护工作提高到保护政府资产、维护政府利益的高度来认识。依据国土资源部、中国人民银行联合制定的《土地储备办法》、《关于加强土地储备与融资管理的通知》等规定，进一步加强储备土地的看护管理，依法对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护，合理开发利用储备土地，防止侵害储备土地权利行为的发生，保障土地储备交易工作顺利实施和政府储备土地的保值增值。
（二）加强部门间的配套联动。土地储备是政府加强土地集约利用一项重要职能，应成立政府主要领导任组长的土地储备工作领导小组，明确相关部门的责任，进一步加强部门间的沟通联系，各司其职，形成合力。一是相关部门在处置土地资产时，必须征求自然资源管理部门的审查意见，防止国有土地资产流失或造成土地资产的权属混乱。二是加强与执法、司法部门的联动，加大对非法改变土地用途行为的监察力度和未批先建、违法占地行为的查处，有效制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序，逃避交纳土地出让金等行为的发生。
（三）规范土地储备程序。一是要规范储备工作程序，扎实做好前期储备各项工作，防止“带病”储备。这是做好管护工作，实现“净地”出让的前提和基础。因此，在土地储备前，应本着“认真、专业、务实、细致”的态度，认真审查每宗地的权属、四至、面积、地上建筑物、附属物、青苗、树木、坟墓、垃圾以及有无抵押、纠纷等情况，权属、资产归属清晰无异议后方可同意进入储备库，力争在源头上避免问题的产生。对此，土地储备机构要严格把关，严格审核，防止将问题带入下一工作环节。二是要按照法律化、专业化的要求，对储备土地看护的整个过程进行法律监督。签订储备土地合同时，涉及责权利问题的，应咨询法律顾问，由法律顾问进行审核把关。对储备过程中已经出现和形成的问题，要善于
利用法律手段，依法依规进行处理。在解决问题的过程中，可一事一议，因地制宜，一地一策，制定务实合理的解决方案，予以妥善解决。
（四）加强储备土地资产临时利用。依据《土地储备管理办法》，对储备土地在未供地上市前,可将储备土地或连同地上建(构)筑物,通过出租、临时使用等方式加以利用。临时利用储备土地的，不得建设永久性建（构）筑物；需要进行临时建设的，由临时利用人依据租赁协议或无偿临时使用协议，向自然资源行政管理部门等相关行政主管部门办理临时建设工程规划许可手续及其他审批手续。对部分有临时利用价值的储备土地和建筑物可以临时利用，签订好临时利用合同，明确双方责、权、利关系，临时利用收入全部上交财政，管护费用据实报销，实行收支两条线。临时利用期间，使用者不得乱搭乱建，更不得修建永久性设施，不得转租、转包，确保政府需要时能够随时腾空交付土地。通过临时利用，提高闲置土地或资产的使用效率，实现国有资产的保值增值，将增值收益全部上缴国库，增加财政收入。同时，在储备土地的管护方面，加强安全、环境保护方面的管理，设置必要的安全防护设施和警示标识，暂不利用的地块，应采取种植绿树鲜花、播撒草籽、绿网覆盖等管护方式，减少扬尘污染，避免水土流失，美化市容。
（五）建立常态化工作机制，加大巡查力度。对储备土地落实工程管护措施，是做好管护工作的基础，也是从根本上杜绝管护工作漏洞的必要措施。一是加强看护监管。新储备土地在所有问题排除后，支付最后一批储备资金前，必须将围墙拉砌到位，建好看护房，指定专人看护，并设置政府储备土地标志。看护人员要认真负责履行职责，发现问题，随时报告并制止。在自行管护不能全方位保证储备土地完好性的情况下，可以进行社会化管理，选择有管护能力和管护水平的专业管护队伍进行委托管护。二是加大对政府储备土地的巡查力度。遵循“谁片区、谁检查、谁签字、谁负责”的原则，建立常态化巡查机制，做到定期巡查和不定期巡查相结合，对易出问题地块随时巡查，对侵害储备土地的行为做到提前预警、早发现、早制止、早处理，防止问题形成和扩大化。要定期、不定期检查看护人员履行职责情况，建立考核制度，奖罚分明。
（六）严肃查处违法违规行为。对定期巡查执法发现的问题和收到的问题线索，要进一步加大土地储备违法违规行为查处力度，依法维护土地市场秩序。一是建立健全公开、公平、公正的土地市场，规范完善土地出让审批程序，推动土地市场健康、有序发展，使土地收储工作走上制度化、规范化的轨道。二是规范土地储备招投标程序，加大对储备土地的前期开发整理力度，为“净地”、“熟地”出让提供有效保障。所有土地开发整理工程必须通
过公开招标方式确定工程单位，监理单位，签订施工、监理合同，工程完成后，组织相关单位搞好工程验收，确保工程质量。三是加大土地管理法律法规的宣传力度，实现法律进社区、进企业，争取实现企事业单位和公民知法守法的目标，为依法管理土地市场奠定基础。
土地储备管理办法参考文献：
[1]李洪文；关于做好土地储备工作的几点思考；[J]经济论坛；2004
[2]哈进宁；对土地征收储备工作实践的几点思考；[J]环球人文地理；2017
公学清（1970）、女、汉族、 山东省淄博市、高级政工师、经济师、会计师、研究方向、土地储备管理
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