关于办理在建工程抵押有关操作的说明
各区县房屋交易管理单位、市权属登记中心、
开发区房地局交易管理部门：
根据《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》（京国土籍〔2007〕751号）的有关规定，现将通过交易权属系统操作流程说明如下：
一、已取得《北京市商品房预售许可证》的项目，出具《查询情况》的操作流程如下：
第一步、由初审人员登陆交易权属系统，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建工程抵押证明”－“新建”－“申请”步骤中点击“新增”，在弹出的页面中根据预售证号查询拟出具查询证明的预售许可项目，点击“保存”并“关闭”后，在原申请页面中系统自动增加一条记录。
说明：通过系统无法选择已超过预售许可截止期限的预售项目。
第二步、页面右下方的“权利人”页签中点击“选择抵押权人”弹出选择框“筛选”抵押权人信息，
选中一条业务点“保存”并“关闭”后，原申请页面生成抵押权人信息。
第三步、 “楼栋”页签自动显示已选预售证所包含的全部楼栋。如某楼栋无需出具《查询情况》，可通过点击楼栋后“删除”键，将此楼栋从页面中删除。如果误删除了 “楼栋”，可以通过页签下方的“选择”恢复楼栋信息。
第四步、页面右下方的“房屋”页签将显示已选楼栋的全部未销售房屋（不包括已认购、已签约、已限制或已占用的房屋）。如某房屋不属于拟抵押房屋，可点击此房屋后的“删除”键，将此房屋从页面中删除。“房屋”误删除后的恢复方法与“楼栋”相同。
凡在“房屋”页签下的房屋，在出具《查询情况》后，系统自动被限制，除司法查封外，无法办理其他业务。
以上工作完成后，由初审人员将此条记录提交到“核对”步骤。
第五步、复审人员登陆交易权属系统后，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建工程抵押证明”－“新建”－“核对”步骤中，点击“楼栋”页签中的“打印查询证明”，仔细核对划“★”的房屋是否全部为拟抵押房屋。检查无误后点击页面上方的“打印”并关闭窗口。
已出具《查询情况》的记录点击“完成”后，一个出具《查询情况》的系统操作完成。
说明：1、在弹出窗口的页面中，可点击页面上方的“每行房屋数”确定页面中每行房屋显示的个数。
2、《查询情况》中标记为“★”的房屋，系统将自动限制，除办理司法查封外，无法办理其他业务。
二、开发企业办理完在建工程抵押登记后，办理抵押信息确认的网上操作流程：
（一）出具过在建工程查询证明后，办理抵押信息确认的操作方法：
1、抵押确认的具体操作流程：
第一步、点击“交易管理”页面中“在建工程抵押协办”－>“抵押信息确认”－>“新建”－>“申请”后，再点击页面下方的“导入”，在选择框中按预售许可证号筛选业务，保存后关闭页面。
说明：开具过《查询情况》的业务都通过“导入”进行抵押信息确认。
第二步、在原页面中生成一条业务，点击后面的“编辑”，在新页面中会自动调用抵押查询证明的信息（包括楼栋和权利人信息），并根据《他项权证》据实填写业务信息栏中的信息，通过“选土地使用证”选择证书。
第三步、选择抵押范围内的房屋
系统默认《查询情况》可抵押范围内的全部房屋都办理了抵押登记，如果只办理了其中的部分房屋抵押，可点击页面下方的“楼盘表”，页面中间显示此预售许可证内的楼栋，将未抵押房屋中的“√”去掉即可。
说明：如果《查询情况》范围内的全部房屋都办理了抵押登记，则不用在进行此步操作。
以上信息填写完成后，先点击此页面下方的“保存”键，然后点击“提交”键，此条业务信息则提交到“核对”步骤。
由核对人员登陆交易权属系统，并按以下流程操作：
第一步、点击“交易管理”页面中“在建工程抵押协办”－>点击“抵押信息确认”－>“新建”－>“
核对”，根据“业务编号”选择需要核对的业务，并点击此条信息前面的“详细”，核对填写信息是否准确，楼盘表内房屋范围是否标识全面、正确。
第二步、核对完成后，点击页面下方的“完成”，则此次预售项目抵押信息已核对完成，抵押范围内的房屋可以办理网上签约、预售登记备案等业务，但是不能办理预购商品房贷款抵押业务。
说明：已办理的预售项目抵押信息核对的房屋，其因出具《查询情况》的限制自动解除。
2、对不同意销售的房屋进行限制：
点击“权属管理”页面下的“限制登记”－>“新建”－>“受理”后，再点击页面下方的“新增”，系统会自动弹出一个窗口。在弹出的窗口中按以下步骤操作：
第一步、填写以下信息：
（1）业务细类：选择“行政限制”
（2）业务办理流程：选择“二级办理”
（3）限制模式：选择“期房限制”
说明：为提高工作效率，建议以上工作完成后，先点击此页面下方的“保存”键
（4）查封发文编号：填写抵押范围内对应的土地他项权利证明书编号
（5）发文日期：填写办理他项权登记的日期
（6）限制起始日期和限制终止日期：均填写土地行政管理部门办理他项权登记的日期
说明：系统不会因为到了限制终止日期而自动解除限制
（7）限制内容：填写为“‘开发企业名称’开发建设的‘项目名称+预售许可证号’+‘银行不同意销售的部位’已办理在建工程抵押且银行不同意出售”
第二步、以上信息填写完成后，在“预售许可证”栏目内双击，系统自动弹出系统中所有预售许可证号的界面，依据需限制的预售项目，选择预售许可证号后保存。
第三步、点击页面下方的“选楼栋”，选择此次需进行限制的楼栋
第四步、在已选楼栋后面的“详细”中，逐一选择此次需限制的房屋。
第五步、在“执行人”栏中，填写抵押权人的相关信息。
（1）权利人名称：北京市国土资源局
（2）证件号码：GTJ
以上工作完成后，先点击此页面下方的“保存”键，然后点击“提交”键，此条限制业务则提交至审核步骤。审核人员按以下流程操作：
第一步、点击“限制登记”－>“新建”－>“审核”，根据“业务编号”选择需要审核的业务。
第二步、审核完成后，点击页面下方的“完成”，则此次限制业务已完成，限制范围内的房屋不得办理其他业务（除再次限制的业务）。
3、对已出具《查询情况》但未办理在建工程抵押的房屋解除限制：
第一步、由初审人员登陆交易权属系统，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建
工程抵押证明”－“注销”－“申请”步骤中点击“新增”，在弹出的页面中选择已出具《查询情况》的项目，点击“保存”并“关闭”，在原申请的页面中会自动增加一条记录。
第二步、页面右下方的“楼栋”页签将显示已出具查询证明中包含的全部楼栋。如某楼栋无需解除已出具《查询情况》的，可通过点击楼栋后“删除”键，将此楼栋从页面中删除。
第三步、页面右下方的“房屋”页签将显示已选楼栋中已出具《查询情况》且未通过交易权属系统中办理抵押确认的房屋。
说明：凡在“房屋”页签下的房屋，在注销完成后，将自动解除限制。
以上工作完成后，由初审人员将此条记录提交到“核对”步骤。
第四步、复审人员登陆交易权属系统后，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建工程抵押证明”－“注销”－“核对”步骤中，点击“房屋”页签，仔细核对所列房屋是否为拟解除限制的房屋。检查无误后点击“完成”。
4、抵押信息确认注销的操作方法：
第一步、初审人员进入“在建工程抵押协办”—“抵押信息确认”—“注销”—“申请”—“新增”，系统自动生成业务信息界面，双击“土地他项权号”后的模糊输入，在弹出的筛选框中选择一条记录，点击“确定”，保存信息后会自动带出“抵押合同号”以及楼栋信息，填写注销时间并保存。
第二步、点击业务信息界面下方的“楼盘表”选择房号。
说明：系统默认全部抵押范围的未业务占用房屋全部注销，如果部分注销，需要取消未注销的房号前的“√”。
第三步、确认无误后，点击页面下方的“提交”，业务提交到核对步骤。
第四步、复审人员进入“注销”—“核对”通过页面下方“筛选”选择业务，点击“详细”审核初审人员提交的业务，点击“楼盘表”可查看选择注销的房屋，核对无误后，点击“完成”，此笔注销业务办理完毕。
（二）对于在发文前已办理了抵押登记的项目（即没有通过系统开具查询证明的项目），开发企业申请在系统中办理抵押信息确认的，由管理部门在交易权属系统中申请并核对信
息，具体操作方法如下：
1、抵押信息确认新建：
第一步、初审人员在交易管理目录下点击“在建工程抵押协办”—“抵押信息确认”—“新建”—“申请”—“新增”填写业务信息。在“预售许可证号”后的录入框中双击后弹出筛选框，选中一条业务并双击，在原业务界面中会生成预售许可证号，保存信息，系统自动调出楼栋信息，补充填写“抵押合同号”、“权利范围”、“土地他项权证号”、“抵押权人”、“抵押人”等信息并保存。
第二步、点击页面下方的“楼盘表”，双击楼号，选择需要进行确认的房屋，点击楼盘表下面的“楼盘纪录”返回业务申请界面。如果有多栋楼栋需要选择抵押房屋，在第一栋楼盘表选择完房屋后，点击“返回楼盘表”，再选择新的楼栋进行如上操作。
第三步、在业务申请页面下方通过“选土地证号”选择土地证，保存信息。
第四步、确认信息填写无误后，点击页面下方的“提交”，业务进入“核对”步骤。
第五步、审核人员进入“新建”—“核对”, “筛选”要进行核对的业务，点击“详细”查看初审人员提交的信息，点击页面下方的“楼盘表”可以查看选择的抵押房屋，确认无误后，点击“完成”。
2、抵押信息确认注销：
操作方法：参照（一）中的4办理。
注意：自发布【2007】1045号文之后办理抵押信息确认的项目，开发商申请时都需要提交《抵押权人同意销售的证明》，对于抵押权人不同意销售的项目，在进行抵押信息确认后，都要对房屋进行限制。开发商提供《抵押权人同意销售的证明》后，再对抵押权人同意销售范围内的房屋予以解除限制。操作方法：参照（一）中的2办理。
如果有如果
三、其他情况
1、开发企业在取得预售项目网上销售情况的查询证明后，未办理在建工程抵押的，解除限制的操作流程为：
参照第二条的3办理
2、在建工程已办理了抵押注销登记的，分以下两种情况分别操作：
情况一、抵押权人不同意销售的，先通过“限制登记”模块中的“解除”解除限制，具体操作流程如下：
第一步、点击“权属管理”页面下的“限制登记”－>“注销”－>“受理”后，再点击页面下方的“新增”，系统会自动弹出一个窗口；
第二步、在弹出的窗口中，双击右上角的“查封来文字号”，根据原查封来文字号（即土地他项权利证明编号）选择需注销的业务后，点击页面下方的“保存”后，系统会将原限制信息调用，并按以下要求填写其余信息：
（1）解封发文编号：填写“土地他项权利证明编号”
（2）发文日期：填写“他项权证抵押登记注销日期”
（3）业务细类：选择“行政限制注销”