资产评估报告审核要点
审核项目
审核要求
一、评估委托方、被评估企业概况
评估报告应对被评估企业历史沿革、股权结构（图）、股权变更、经营管理等情况进行必要说明，并反映近三年的资产、财务、经营状况；应披露委托方和被评估企业之间的关系；存在关联交易的，应披露关联方、交易方式等基本情况。
二、评估目的
评估报告中应清晰、明确地说明本次资产评估的经济行为目的，以及评估所对应的经济行为获得批准的情况或者其他经济行为依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估报告应当说明评估对象的基本情况，包括法律权属状况、经济状况和物理状况等；评估范围应当与经济行为批准文件、评估业务委托合同等确定的资产范围一致。
（二）对于企业价值评估项目，应当审核评估范围是否全面，企业拥有的实物资产、无形资产、特许使用资产（权益）、已摊销完毕的在用资产、账外资产以及其他明确的未来权利（资产）、义务（负债）等应当纳入评估范围并进行详细说明；存在或有资产（负债）、不良资产核销或者资产剥离等情况的，应进行详细说明。
四、价值类型及其定义
评估报告应当列明所选择的价值类型及其定义。选择市场价值以外的价值类型，应当审核其选择理由和选取的合理性。
五、评估基准日
（一）评估基准日的选择应当符合规定。企业在评估基准日后如遇重大事项，如汇率变动、国家重大政策调整、企业资产权属或数量、价值发生重大变化等，可能对评估结果产生重大影响时，评估报告应当进行重大期后事项的披露，评估基准日或评估结果应当进行合理调整。
（二）涉及上市公司股份间接转让项目，所选择的评估基准日应当与上市公司股份价格确定的基准日一致，并与经济行为的批准日期相差不得超过一个月。
六、经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价等评估依据
（一）评估依据的表述应当明确、规范、具体，便于查阅和验证。
（二）经济行为依据应当齐全有效。
（三）取价依据应当具有代表性，且在评估基准日有效。结合评估目的、业务性质和行业特点等，取价依据应当与评估对象具有较强的关联性、且合理可靠。
（四）被评估资产应当权属清晰、权属证明文件齐备。关注土地、房屋建筑物及无形资产等重要资产的权属和使用状况。对重要资产权属资料不全面或存在瑕疵的，企业应当妥善解决。
（五）法律法规依据应当与评估项目相关，应当全面列示国有资产评估管理相关规范文件及相关资产评估准则。
审核项目
审核要求
七、评估程序实施过程和情况
（一）评估机构在评估过程中应当履行必要的评估程序，评估过程应当完整，不得存在未履行评估准则规定的必要评估步骤的行为。
（二）应当重点关注资产清查和核实情况。针对评估报告、评估说明中关于资产清查和核实情况的说明，结合特别事项说明、资产评估明细表和资产权属证明文件，以及改制方案、审计报告等资料，对评估范围进行核对，核实企业是否存在无形资产、账外资产、或有资产（负债）、隐匿或遗漏资产等情况。关注对企业资产状况的描述，尤其是房地产、无形资产、长期股权投资等重大资产情况，核实资产（土地、房产、车辆等）权利人与实际使用人是否一致。关注企业是否存在担保、租赁、法律纠纷等可能影响资产评估的事项。
八、评估方法
（一）应当审核评估方法选择是否合理，评估方法选择应当符合相关评估准则的规定要求，评估过程中评估参数选取应当合理。
（二）未采用两种以上评估方法进行评估，应当披露其他基本评估方法不适用的原因或者所受的操作限制。采用两种以上评估方法进行评估，应当说明评估结论的确定方法和依据。
九、企业价值评估（收益法）
（一）评估报告对企业资产、财务情况的分析应当充分、合理。应对被评估企业财务报表的编制基础、非经常性收入和支出等进行合理调整；对被评估企业的非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析，合理判断资产、债务、经营业务配置的有效性。对于不能或不需归集的，应单独进行评估。
（二）评估报告收益预测应当合理。应根据企业资本结构、经营模式、收益情况等选择恰当的收益模型，对应的折现率确定过程和依据应当合理。在确定收益预测期间时，应合理考虑被评估企业经营状况和发展前景，及其所在行业现状、发展前景，国家相关行业政策、企业经营期限及主要产品的经济寿命年限等，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算。评估报告应合理预测相关参数，如被评估企业的收入、成本及费用、折旧和摊销、营运资金、资本性支出、折现率、负债、溢余资产和非经营性资产等。应当审核评估报告相关参数确定的依据是否充分，测算过程是否完整，是否有完整的预测表及说明。
十、企业价值评估（市场法）
（一）评估报告选择的可比案例应当与被评估企业具有可比性，应处于同一行业或相近行业，或者受共同因素决定或影响。评估报告应对可比案例及被评估企业的数据进行必要的分析调整，并消除偶然性因素的影响。
（二）评估报告选择的可比因素应当是企业价值的决定因素，选择的价值比率应适当可靠，并经过必要的修正调整。评估报告应选择多种可比因素，对于不同可比因素得到的不同评估值应进行合理地选择计算。
审核项目
审核要求
十一、企业价值评估（资产基础法）
（一）评估范围应当以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，包含企业表内及表外各项资产、负债项目。
（二）各单项资产评估的具体方法应当遵循对应的评估准则和相关规范。结合评估明细表和评估说明，审核价值量较大的资产、负债以及评估增减值较大的资产、负债的评估情况，并分析其评估结果的合理性。
（三）对于企业拥有实际控制权的长期股权投资项目，应当单独对被投资企业进行评估；对于其他各项长期投资项目应当履行适当的评估程序合理确定其评估价值。
（四）各项资产减值准备应评估为零，各项资产损失应在评估前按规定报经批准后处理。
十二、评估结论
采用两种或两种以上评估方法进行企业价值评估时，应当审核不同方法评估结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由。
资产评估报告十三、特别事项说明
（一）评估报告中所披露的特别事项应当真实、完整，并逐项分析特别事项的形成原因、性质及其对评估结果的影响程度。
（二）企业和评估机构应分别对以下事项进行处理，并予以说明：
1.对权属资料不全面、评估资料不完整、经济行为有瑕疵等情形，企业应补充完善。
2.对评估机构未履行必要程序，影响评估结论合理性的，企业和评估机构应妥善解决。
3.如实披露企业是否存在无形资产，各项无形资产的具体情况及其评估情况。
4.对存在的法律、经济等未决事项的，应详细披露该事项的形成过程、可能的处理方式及对评估结论产生的影响。
十四、资产评估报告日
评估报告应当载明资产评估报告日，应当关注评估报告日与签发日一致性及不一致的原因。
十五、签字盖章
对照《企业国有资产评估报告指南》等规定，审核评估报告签字盖章是否齐全、规范、清晰。
十六、评估报告附件
评估报告附件应当齐全、真实、有效，附件内容及其所涉及的签章应当清晰、完整，相关内容应与评估报告摘要、正文一致。附件为复印件的，评估机构应与原件进行核对，并加盖有效的与原件核对无误章。评估报告附件一般应当包括：
（一）与评估目的相对应的齐全有效的经济行为批准文件；
（二）委托方和被评估企业（含其拥有实际控制权的长期股权投资企业）营业执照；
（三）委托方和被评估企业产权登记证（表）；
（四）评估对象涉及的资产权属证明资料；
审核项目
审核要求
十六、评估报告附件
（五）委托方和其他相关当事方的承诺函（原件）；
（六）签字资产评估师承诺函（原件）；
（七）评估机构备案文件或者资格证明文件；
（八）评估机构营业执照；
（九）负责该评估业务的资产评估师资格证明文件；
（十）重要取价依据（如合同、协议等）；
（十一）评估业务委托合同；
（十二）涉及企业价值评估的，提供被评估企业（含其拥有实际控制权的长期股权投资企业）与经济行为相对应的专项审计报告；
（十三）引用其他机构出具的报告结论，所引用的报告按规定应当经相应主管部门批准（备案）的，提供相关批准（备案）文件；
（十四）其他重要文件。
十七、评估明细表
（一）评估明细表应当符合《企业国有资产评估报告指南》的要求，内容应当完整，相关数据应当与评估报告、评估说明一致。
（二）采用资产基础法进行企业价值评估，评估明细表应当包括按会计科目设置的资产、负债评估明细表及各级汇总表；采用收益法进行企业价值评估，应当按照收益法评估参数及盈利预测项目的构成设计评估明细表；采用市场法进行企业价值评估，应当根据评估技术说明的详略程度决定是否需要单独编制评估明细表。
十八、企业关于进行资产评估有关事项的说明
《企业关于进行资产评估有关事项的说明》格式和内容应当符合《企业国有资产评估报告指南》要求，有关内容应当与评估报告书、评估说明衔接一致，并由委托方单位负责人和被评估企业负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。
十九、土地使用权估价报告
（一）审核土地估价范围、权属、土地资产处置审批与土地估价报告备案情况。如果评估基准日存在划拨土地，应当重点关注划拨土地的处置情况：
1.审核是否有划拨土地处置审批文件，审批文件是否合法有效、审批内容是否与实际评估土地一致等；
2.如果是未经处置的划拨土地，应当审核其未处置理由的合规性以及评估中处理方式的合理性等。
（二）估价报告对土地地价定义应当符合相关准则要求。审核估价方法选取的合理性；相关参数选取依据是否充分、计算过程是否完整及评估结果选取是否合理等。
二十、矿业权评估报告
（一）审核矿业权评估范围、权属、矿业权价款缴纳情况、矿产资源储量评审备案情况。
（二）矿业权评估报告应当符合相关准则要求。审核评估方法选取是否合理；相关参数选取依据是否充分、计算过程是否完整、确定的结果是否合理。
审核项目
审核要求
二十一、资产评估结果引用土地使用权、矿业权或者其他相关专业评估报告评估结论
（一）资产评估师应对所引用报告进行必要的专业判断，并声明其了解所引用报告结论的取得过程，承担引用报告结论的相关责任。
（二）所引用报告评估目的、价值类型应当一致；评估基准日、评估结论使用有效期一致；评估假设一致，资产评估引用结果与所引用报告披露的结果一致，所引用报告披露的相关事项说明与资产评估报告一致。
二十二、资产评估或估值报告
（一）应当审核评估或估值机构是否协助企业进行尽职调查、询价，是否参与交易过程；经济行为涉及的交易对价是否以评估或估值结果为基础，确有差异的是否具有充足合理的理由。
（二）对机构出具的估值报告，应当明示其所依据的评估准则，并合理参考境内评估准则及要求。评估或估值结果应以人民币为计量币种。使用其他币种计量的，应注明该币种与人民币在评估基准日的汇率。如果评估或估值结果为区间值的，应在区间之内确定一个最大可能值，并说明确定依据。
注：对具体评估报告应按照评估管理制度规定和评估准则进行全面审核，不应局限于上述审核要点所列事项。