定金罚则及居间合同服务费的收取
——李某诉郭甲公等房屋买卖合同案【案件基本信息】
1.裁判书字号
定金合同湖南省湘潭市中级人民法院（2021）湘03民终94号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：李某
被告（上诉人）：郭甲公
被告：郭乙公
【基本案情】
2019年12月9日，郭乙公作为代理人代表郭甲公作为甲方（出售方）与乙方（买受方）李某、丙方（居间方）房屋咨询公司、丁方（管理方）房地产经纪公司签订了《房屋买卖合同》，被告郭乙公当日向原告出具了《收条》一张，写明：今收到李某购买位于湘潭市雨湖区一处二手房定金人民币2万元，情况属实。收款人：郭乙公，郭甲公。2019年12月9日。郭乙公在签名处捺了手印。但原告李某支付的该2万元实际由房地产经纪公司收取并管理。2019年12月10
日，房屋咨询公司向李某出具《居间服务费收据》，写明：今收到李
某交来购买案涉房屋的居间服务费人民币9576元。房屋咨询公司在
该收据上加盖了财务专用章。合同签订后，郭甲公、郭乙公未按合同约定交付房屋给李某，而是于2019年12月下旬将房屋另外出售给了案外人。
【案件焦点】
1.郭乙公代理郭甲公签订的《房屋买卖合同》是否有效，郭甲公是否应当双倍返还定金；
2.房地产经纪公司是否应当退还居间服务费。
【法院裁判要旨】
湖南省湘潭市雨湖区人民法院经审理认为：李某与郭甲公、郭乙公、房地产经纪公司、房屋咨询公司于2019年12月9日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示且不违反法律规定，合法、有效，各方均应严格履行合同约定义务。郭乙公以郭甲公代理人的身份与李某签订《房屋买卖合同》，合同权利义务应当由郭甲公承担。被告在
与原告签订合同后，又将本案房屋另售给他人，构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。鉴于李某支付的2万元定金系由房地产经纪公司收取并管理，房地产经纪公司应向原告返还2万元，郭甲公此外还应支付原告2万元。本案居间方已促成本案合同订立，只是由于出卖方违约没有完成交易，故房地产经纪公司无须退还居间服务费。郭甲公已双倍返还定金，不再另外赔偿原告的中介费损失。
湖南省湘潭市雨湖区人民法院依照《中华人民共和国民法总则》
第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条
第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作
出如下判决：
一、解除原、被告于2019年12月9日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告房地产经纪公司在本判决生效之日起五日内返还原告李某2万元；
三、被告郭甲公在本判决生效之日起五日内支付原告李某2万元；
四、驳回原告李某的其他诉讼请求。
郭甲公不服一审判决，提出上诉。
湖南省湘潭市中级人民法院经审理认为：《房屋买卖合同》签订后，李某并未违反合同约定，郭甲公并不享有单方解除合同的权利，故郭甲公提出案涉《房屋买卖合同》属以郭甲公能快速拿到购房定金及购房款为条件的附条件的合同，在所附条件不能实现的情况下，郭甲公通知李某解除合同，后再将涉案房屋出卖给案外人合理合法的上诉理由不能成立。
湖南省湘潭市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
通过房屋中介与他人订立房屋买卖合同已是现代社会的普遍行为，本案纠纷就是一房二卖后房屋买受人起诉房屋出卖人及房屋中介的典型案例。民事主体从事民事活动时应当遵从诚实信用原则，郭甲公为出卖房屋委托郭乙公通过房屋中介——房地产经纪公司与买受
人李某签订了房屋买卖合同，房屋咨询公司参与合同，四方均应依照合同履行。
本案焦点集中在于郭乙公代理郭甲公签订的《房屋买卖合同》是否有效，郭甲公是否应当双倍返还定金；房地产经纪公司是否应当退还居间服务费。关于焦点一，案件审理过程中郭乙公提出郭甲公授权其出售房屋的委托手续有瑕疵，其签订的房屋买卖合同不成立的抗辩理由。根据郭甲公的辩称，郭甲公具有委托郭乙公出售房屋的真实意思表示，即使如郭乙公所述授权手续为签订房屋买卖合同后补签，也视为郭甲公对郭乙公签订合同的追认，授权有效，郭乙公与李某、房地产经纪公司、房屋咨询公司签订的《房屋买卖合同》及在该次房屋买卖交易中作出的其他行为所产生的权利义务应当由被代理人即郭
甲公承担。现郭甲公未按合同约定办理房屋产权变更手续并在《房屋买卖合同》存续期间内将房屋出卖给案外人，也未提供足够证据证明《房屋买卖合同》系附条件的合同，郭甲公应当承担相应的违约责任。李某已按约交付了2万元定金交由房地产经纪公司保管，郭乙公也出具了相应的《收条》，故郭甲公应当依照《房屋买卖合同》的约定承担双倍返还定金的违约责任，鉴于李某支付的2万元定金系由房地产
经纪公司收取、管理，房地产经纪公司应向原告返还2万元，郭甲公此外还应支付原告2万元。关于焦点二，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。房地产经纪公司作为本案买卖合同的实际居间方，促成郭甲公（出卖方）与李某（买受方）签订《房屋买卖合同》后其居间服务届已完成，房屋买卖合同成立后合同是否实际依约履行不属于其提供居间服务的
范畴。故无论是郭甲公违约将房屋出卖给案外人，抑或李某诉至法院要求解除《房屋买卖合同》均不影响房地产经纪公司已完成居间服务的事实，房地产经纪公司有权收取居间服务费。《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起生效，本案中的居间合同实为《中华人民共和国民法典》中的中介合同。不论是依据当时《中华人民共和国合同法》有关居间合同的规定抑或《中华人民共和国民法典》有关中介合同的规定，李某要求房地产经纪公司退还相关服务费的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。
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