关于公司下一步发展意见建议汇总
10月11日—16日，我公司组织开展了全员谈心谈话活动，分为科室内部集体谈和公司领导分别谈两个阶段，主要就打造下步工作亮点、提高开源节流能力、扩大公司盈利点等方面开展讨论。全体员工均积极参加，畅所欲言，切实起到碰撞思想、互相启发的良好效果。现将谈话内容整理汇总如下，供领导决策参考。
一、我单位公司的优势
一是融资优势。这是我公司最重要的核心优势。我公司资产规模大，与银行关系好，融资渠道多，能够以较低成本开展融资，目前融资利率普遍控制在基准利率上浮20%以下。发行过35亿元的企业债券，正在发行3亿元的美元债券，这些融资行为在全市具有“唯一性”，政治意义和经济意义都十分重大。
二是资信优势。我公司是全市唯一拥有2A+信用资质的企业，2—3年内资信优势不可替代。目前，正在开展的惠誉国际信用评级工作，将进一步提升公司信用等级，塑造良好国际形象。如达到BBB-投资级等级，我公司可大量吸引外资，为全市融资开辟一条主渠道；如调低至BB+投机级别，也将会极大推动下阶段融资工作。
城市建设、融资等方面的政策优势得天独厚，能够快速汇聚资源，形成比较优势。特别在东部城区建设中，市委、市政府对我公司委以重任，既分任务、压担子，也给政策、给资源，需要我们充分发挥城建主力军和运营服务商职能，乘势而起、做大做强。
四是团队优势。这是我公司的关键性优势。公司转型一年来，一批优秀员工基本完成技术积累，具备挑大梁担重担的能力水平。加上新进人员到位后，工程、融资、资产、财务、法务等关键部门人员齐、力量足、士气高，具备了合力攻坚的基础条件。
二、当前发展的瓶颈及劣势
一是发展思路不清晰。由于项目建设决策权在市委市政府，企业责任主体不清晰，导致公司被动决策较多，缺乏长期发展战略。公司自身经营权限受限，自营业务也需向上级部门申请、备案、请示等，导致公司市场主体属性弱化，难以按照市场要求制定发展规划。
二是资产质量较差。公司资产中大量未收储土地、公益性资产，大量土地房屋手续不全、证件不全，部分资产被侵占、被挪用，有效资产较少。供热公司、燃气公司仅在财务并表中体现现金流，无实际经营收入。行政中心、政务中心应交未交的租金近亿元，公司却要足额缴纳因租金产生的税费，资金压力巨大。
三是历史遗留问题较多。公司名下问题土地房产较多；债权
债务问题繁乱纷杂，化解难度大；对外借款、工程回购款、土地收回补偿款收回工作进展缓慢；这些问题极大牵扯了公司精力，影响了主业开展。
四是内部机构不健全。党支委、董事会、监事会、经理层架构不完善，管理人员严重缺乏，决策、管理、监督三位一体的法人治理架构和经营决策机制没有建立。
五是专业人才不足。缺少战略决策部门和战略研究人员，缺少专业投资研究人员，缺少市场研究人员，缺少工程造价审计人员，缺少人力资源专员。
三、意见建议
（一）切实提升造血能力
总的原则是围绕公司职能，立足长远发展、稳定发展、健康发展三大原则，以发展实体经济为主，参与资本运作为辅，打造实体业务赢利点。同时，积极争取市政建设方面的特许经营权，参与市政建设，扩大业务收益。
1.“确定项目—融资—建设项目—运营—收回成本”模式
确定一个具体开发项目，以项目为主体进行融资，由自营施工公司进行建设，建成后投入运营，施工利润及运营利润覆盖融资利息后，剩余部分即为收益。
施工利润的获得：并购、控股一家资质较好、管理成熟的施
工单位，我单位公司获得施工利润分成。该做法优势是风险小，施工公司可垫付工程款，缺点是分配后利润相对较少。
当前的几个发展方向：（1）房地产业。优势是利润高、风险低，缺点是房地产项目不能进行融资贷款。（2）物流业。优势是形成规模后现金流稳定，缺点是我市物流业竞争十分激烈。（3）金融港大酒店开发。优势是将作为政府定点接待酒店之一，客源稳定，缺点是开发较慢，当前规划不利于商业运营。
其他盈利点：（1）并购或控股上游原材料产业，例如商砼、水泥、蒸汽砖产业，节约的销售环节成本即为利润。该做法优势是我公司城建项目多，销售有保障，现金流稳定；缺点是竞争激烈，利润较低。（2）与价格具有明显周期性的原材料厂商进行场外远期交易，淡季价格低时买入，旺季价格高时卖出。该做法优势是充分利用自有资金，回报高；缺点是风险大，政策风险、市场风险、信用风险都不容忽视。
2.“土地一级开发—土地出让—收回成本”模式
我单位公司与土地收储机构合作开发，土地储备机构负责申请土储计划、拆迁许可、土地确权、灭籍
等，我单位公司出资负责房屋拆迁、建筑垃圾清运、场地平整、市政配套等，土地出让后以回收成本。
挑大梁注意事项：（1）按照“先有预算，后购买服务”的原则，所
需资金应纳入年度财政预算。土地收益由政府性基金预算支付，不足部分由土地专项债券支付。（2）该模式利润率在8%—20%之间。
自此基础上，建议加强土地一二级联动开发，打造“土地整治+园区运营”模式。由此延伸出其他两种模式。
2.1“投资增减挂钩项目—土地一级开发—复垦后农业开发—收回成本、获得现金流”模式
我单位公司与有增减挂钩项目的镇村合作，按照复垦条件进行一级开发，开发完成后，以土地收益换取该地块二级开发权、建设运营权。按照“打造京津冀鲁优质农产品供应基地”的要求，种植生态绿农产品，利用自营仓储物流，先在自营社区推广，逐渐扩大到全市和周边地区，获取稳定的现金流。
注意事项：（1）该项目应与当地政府土地利用总体规划对接沟通，进行综合筹划。（2）公司目前缺少专业农业技术、物流管理等方面人才。（3）该项目需分期实施，分步运作，周期较长。
2.2“土地开发—土地出让后拿地—开发房地产—资产运营”
我单位公司与土地收储机构合作开发，开发完成后，通过公开市场竞买土地，进行房地产开发及租赁经营等后续资产运营，获取稳定现金流。
注意事项：因土地只能通过公开市场拍卖，为确保拿到土地，
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