【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2020.07.06
【案件字号】(2020)川01民终6142号
【审理程序】二审
【审理法官】喻小岷
【审理法官】喻小岷
【文书类型】判决书
【当事人】四川西南交大兴建置业有限公司;何季秋
【当事人】四川西南交大兴建置业有限公司何季秋
【当事人-个人】何季秋
【当事人-公司】四川西南交大兴建置业有限公司
【代理律师/律所】李天双北京市惠诚（成都）律师事务所;赖江北京市惠诚（成都）律师事务所;倪元新四川聚仁德律师事务所
【代理律师/律所】李天双北京市惠诚（成都）律师事务所赖江北京市惠诚（成都）律师事务所倪元新四川聚仁德律师事务所
【代理律师】李天双赖江倪元新
【代理律所】北京市惠诚（成都）律师事务所四川聚仁德律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】四川西南交大兴建置业有限公司
【被告】何季秋
【本院观点】《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
【权责关键词】合同合同约定证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0 四川交通大学
【指导案例排序】0
【本院查明】本院查明事实与原审法院查明事实一致。
【本院认为】本院认为，《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。"本案中，上诉人兴建公司主张何季秋向其支付自2008年6月18日起的物业费用，但其提交的《商品房买卖合同》及附件等证据不能证明案涉房屋已实际交付并由何季秋使用。根据《中华人民共和国民事诉讼
法》第六十四条和《关于适用 的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，原审法院综合全案现有证据判决驳回兴建公司的诉讼请求并无不当。 综上，上诉人兴建公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1266元由上诉人四川西南交大兴建置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 16:11:27
【一审法院查明】原审法院审理查明，2008年6月12日，兴建公司与何季秋签订《商品房买卖合同》及附件，何季秋从兴建公司处购买“××"住宅小区×幢×单元×层×号房屋，房屋面积164.18平方米，并接受兴建公司委托的成都德冠物业管理有限责任公司从事前期物业服务至业主委员会成立与业主大会选聘的物业服务企业签订服务合同时为止，约定按照建筑面积1.5元每平方米收取物业服务费用，生活垃圾处置费用每月8元，兴建公司认为何季秋
未按时支付物业管理费用，遂诉讼至原审法院。 原审法院同时查明，成都德冠物业管理有限责任公司从事前期物业服务至2012年，将物业管理项目根据协议移交兴建公司，约定业主欠缴物业服务费用由兴建公司公司收取，兴建公司将物业服务项目移交事宜进行小区公示。因案涉小区开发商主体性质要求，2013年，兴建公司通过招投标方式取得案涉小区物业服务资格。2018年，案涉小区业主委员会现已成立，并与案外物业服务公司签订物业服务合同。 以上事实有双方的身份信息、营业执照、前期物业服务合同及临时管理规约、房屋查询记录、通知书、项目移交协议、移交清单、招投标委托合同及中标通知、催费单据及快递单以及当事人当庭陈述等予以证实。
【一审法院认为】原审法院认为，当事人对自己主张有责任提供证据，证据不足以证明其主张，应承担举证不利后果。案件中，兴建公司主张自2008年6月18日开始计算何季秋应付物业费用，时间与双方商品房买卖合同约定2010年10月31日的交房时间相悖，无证据显示开发商提前交房，兴建公司主张开始计算应付物业费用时间有误。同时，何季秋辩称，2008年10月31日前，时为案涉小区开发商的兴建公司并未向其发出接房通知，其并未验收房屋，不应支付物业费用。原审法院认为，物业服务合同应以业主接受房屋入住或者合同约定的物业费开始收取时间计收物业费，业主抗辩未验收接受房屋，不支付物业费用，物
业服务公司证明业主享受物业服务，应当提供业主验收房屋、实际入住等相应证据，兴建公司作为案涉小区物业管理服务公司以及原小区开发商，按道理应更容易提供业主接房入住及与原前期物业服务公司办理物业交接手续等证据，兴建公司无法提供何季秋验收入住房屋相应证据，仅认为双方商品房买卖合同第十条约定房屋交付时间为2008年10月31日以及第十四条关于交接手续约定“买受人应按照约定期限接房，因买受人未按时接房，视为出卖方交付房屋，相应物业费用由买受人承担"，2008年10月31日视为接房时间并开始计算何季秋应付物业费。原审法院认为，商品房买卖合同第十条至第十四条约定了交房时间、条件、交接手续等，2008年10月31日交房明确约定应符合相应条件，否则业主可以拒绝接房，第十四条约定亦有前置条件，即因买受人原因未能按期办理交接手续，则才可以推定约定交房时间视为买受人接受房屋时间。兴建公司并未提供何季秋已验收房屋或因其原因未按时验收房屋的相应证据，不能推定按照合同约定交房时间收取物业费，事实上何季秋亦至今确未实际验收、入住房屋，同时，物业服务合同具有特殊性，兴建公司作为物业服务企业，应当提供日常物业服务相应证据，证明其已履行合同约定物业服务内容，仅凭合同、催费单等不能证明物业服务企业已尽合同约定物业服务内容、可以收取相应物业费用。据此，原审法院遂依据《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中
华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回兴建公司全部诉讼请求，案件诉讼费减半收取633元由兴建公司承担。
【二审上诉人诉称】宣判后，上诉人兴建公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律不当，案涉房屋已完成交房，故请求撤销原审判决，依法改判。
四川西南交大兴建置业有限公司、何季秋物业服务合同纠纷二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2020)川01民终6142号
当事人 上诉人（原审原告）四川西南交大兴建置业有限公司。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇两河村。
法定代表人朱宝宗，总经理。
委托诉讼代理人李天双，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人赖江，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何季秋。
委托诉讼代理人倪元新，四川聚仁德律师事务所律师。
审理经过 上诉人四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）与被上诉人何季秋物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明 原审法院审理查明，2008年6月12日，兴建公司与何季秋签订《商品房买卖合同》及附件，何季秋从兴建公司处购买“××"住宅小区×幢×单元×层×号房屋，房屋面积164.18平方米，并接受兴建公司委托的成都德冠物业管理有限责任公司从事前期物业服务至业主委员会成立与业主大会选聘的物业服务企业签订服务合同时为止，约定按照建筑面积1.5元每平方米收取物业服务费用，生活垃圾处置费用每月8元，兴建公司认为何季秋未按时支付物业管理费用，遂诉讼至原审法院。
原审法院同时查明，成都德冠物业管理有限责任公司从事前期物业服务至2012年，将物业管理项目根据协议移交兴建公司，约定业主欠缴物业服务费用由兴建公司公司收取，兴建公司将物业服务项目移交事宜进行小区公示。因案涉小区开发商主体性质要求，2013年，兴建公司通过招投标方式取得案涉小区物业服务资格。2018年，案涉小区业主委员会现已成立，并与案外物业服务公司签订物业服务合同。
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