什么情况下做模拟清单？它与正式清单⼜有什么区别？
模拟清单与正常清单招标并没有两样。只是模拟⼯程量清单编制⽔平很重要。模拟清单是⽤来做单价合同的，⼯程量是虚拟的。因此清单⼯程量与实施的⼯程量越接近就越真实反映实际造价，也对减少不平衡报价有好处。
先简单介绍⼀下模拟⼯程量清单的编制注意事项：
1）选择好参照⼯程，根据⼯程设计⽅案、地质条件、拟采⽤的结构形式、材料设备、装饰材料及范围等，进⼀步与建设和设计单位沟通。选择好⼀个恬当的⼯程做为参照是⾄关重要的！
2）对参照⼯程与拟建⼯程的差异进⾏⽐较，对⼯程量进⾏调整。并对可能出现不平衡报价要注意，能在清单⼯程量中有预计的在清单量中反映，清单中不能直接反映出来，可以在招标⽂件中采取相应的措施完善。
“总包合同⾦额只是凭经验预估出来的，⽆法作为合同控制的⾦额。
“我们总包合同结算⾦额往往与合同⾦额相差很⼤，⽆法直接评判总包合同成本控制如何。
“过程中很多定额中没有包含的内容都要和施⼯单位扯半天，价格不谈好施⼯单位根本不做或者就是报个⾼于市场的价格，为了保证施⼯进度，我们只有妥协......
在房地产企业的调研过程中，以上问题是我们经常从成本经理、副总甚⾄总经理⼝中听到的，其实这些问题的背后就是总包合同计价⽅式所带来的。
“三边⼯程”在项⽬前期往往⽆法出⼀套完整的施⼯图，所以⽆法进⾏施⼯图预算，更⽆法通过总价包⼲的⽅式来确定总包合同⾦额，现在⼤部分的企业都是采⽤“定额计价”⽅式，也就带来了上⾯的困惑。
那我们该如何来扭转这个不利的局⾯呢？⾸先就要先了解定额计价。
001 “定额计价”模式：招标、施⼯、结算上⾯临成本管控风险
“定额计价”是指在建设⼯程招标投标活动中，招标⼈在招标⽂件中明确要求投标⼈在投标报价时，以选⽤当地的定额作为依据，提出⼯程造价税前上下浮⽐例的⾼低，代替⼯程总造价的多少进⾏竞标，经评标委员会以各投标⼈所报的⽐例多少，结合所报⼯期和质量承诺、施⼯组织设计及企业施⼯业绩等其他相关指标进⾏综合评审，最终确定中标⼈的⼀种招标⽅式。
由于“定额计价”有着对招标⼈能⼒要求相对不⾼以及定标速度快的优点，所以在西南⼤部分的企业都会采取这种模式。经笔者调查，在2010年前重庆本⼟企业都会采⽤“定额计价”模式，2010年后重庆本⼟
标杆企业开始逐步放弃“定额计价”。为什么本⼟标杆企业会放弃使⽤10余年的计价⽅式呢？主要原因是“定额计价”不管是在招标、施⼯过程、竣⼯结算上都⾯临很多成本管控风险。
1.招标阶段：风险⽆法预知
合同总⾦额：“定额计价”在招标阶段只是⽐对⼯程造价税前的下浮⽐例，往往不会关注合同⾦额的问题，所以在合同签订时都会出现由招标经办⼈或者成本部经理根据个⼈经验估算⼀个合同⾦额，这就造成合同⾦额⽆法作为成本控制的依据，在合同审批时总经理⽆法评估合同⾦额的合理与否，更⽆法知道总包合同的预计成本究竟是多少。
定额⼦⽬数量：“定额计价”模式会在合同中会约定选取某地的定额作为计价⽅式，⽽招标时也⽆法判断定额中的⼦⽬是否完全满⾜项⽬，这也为以后因为定额⼦⽬缺失产⽣的纠纷埋下了隐患。
定额⼦⽬单价：由于“定额计价”是采取总体下浮的⽅式，⽆法得知每项定额⼦⽬下浮⽐例是否合理，到底施⼯单位赚在哪⾥亏在哪⾥，都⽆法得知，更⽆法在过程中管控。
2.过程阶段：风险⽆法控制
2.过程阶段：风险⽆法控制
总分包界⾯不清：“定额计价”由于本⾝就是为追求快速定标⽽产⽣的，所以开发商往往没考虑总包合同的施⼯界⾯，合同中往往都是签⼀个⼤的施⼯范围，这就会造成总分包界⾯不清晰，总包单位往往会⽤这种灰⾊地带选取有利润的部分来做，尽可能推脱利润少或者亏钱部分，迫使开发商增加分包，加⼤管理难度，出现延误进度的情况。
又什么又定额⼦⽬计价：定额由于本⾝的时效性限制，造成定额⼦⽬单价与市场价有差异，成本管理部要投⼊⼤量精⼒对不同定额中的某项材料价格或者⼈⼯单价进⾏核价，特别是变更签证时尤为突出，⽆法发挥成本控制的职能。
3.结算阶段：风险⽆法判断
定额争议：为了解决定额本⾝的不⾜，当地建委或者造价站会出台很多相关配套的⽂件，在办理结算过程开发商与施⼯单位中不光会对定额本⾝有争议，也会对这些相关配套⽂件产⽣争议，更⼤的争议是变更签证如何选取合适的定额，这不光让开发商⾯对这些问题⽆法做出准确的判断，更⽆法判断出结算完成的时间，往往到后期采取打包办理签证变更然后讨价还价的⽅式解决，但这块成本的实际情况如何其实⽆法判断。
结算偏差：⽆法判断结算⾦额的合理性，结算与实际⾦额偏差过⼤，虽然有的企业会采⽤⽬标成本对⽐的⽅式，但是对单个合同⾦额的合理性来说也是⽆法把控的。
在“三边⼯程”不能改变的情况下怎样规避上述风险呢？我们建议采⽤模拟清单模式。
002 “模拟清单”模式：具备对成本可审、可知、可控的优点
“模拟清单”主要应⽤于港资企业、内地⼀些标杆企业，西南区域标杆企业在2010年后逐步开始使⽤。“模拟清单”与清单招标最⼤的区别在于⼯程量的确定，模拟清单的⼯程量是在没有图纸的情况下虚拟的，模拟清单强调的是单价包⼲，它有以下优点：
1.招标阶段对成本可审
“模拟清单”可以在⽆图的情况下编制出清单，列出每项⼯程的单价，有助于⾼层在审核总包合同⾦额时进⾏直观判断。
2.过程阶段对成本可知
在项⽬过程中，成本管理部可以通过单⽅造价结合项⽬进度，能直接看出⽬前总包合同的已发⽣成本是多少。
3.结算阶段对成本可控
“模拟清单”在项⽬过程中会通过施⼯图预算对清单中的暂定⼯程量刷新，可以使总包合同形成总价固定合同，在结算办理时仅需要加上签证变更部分，在投标时施⼯单位已经与开发商对清单内容达成⼀致，会减少争议，结算⾦额可控范围增⼤。
⽬前模拟清单主要分为国家规范⼯程清单和企业⾃编⼯程清单，这两种清单的区别在哪⾥，各⾃优点⼜有哪些？
下⾯以X企和L企为例，通过表格、计价规范、不⾜之处等维度来对其⼯程量清单进⾏对⽐，看这两种清单模式分别适合什么样的企业。
⾸先，在清单计价模板上，L企业根据企业⾃⾝需要编制模板，根据构件划分清单内容，便于快速测算单⽅造价；X企业根据国家模板编制，⽆需⾃⼰设计模板，可以快速开展清单编制。
其次，在计价规范上，L企业采⽤企业⾃⼰编制⼯作内容以及计算⽅式，更有利于开发商控制成本，规避风险；X企业采取国家计价规范，通⽤性强，由于是国家规定的清单内容，不易发⽣争议，发⽣争议易解决。
再次，在不⾜之处上，对于L企业来说，⼀来，对企业经验积累要求较⾼，需要有过多个项⽬的清单招标沉淀以及成本数据库、产品标准化等才能形成适合企业⾃⼰的清单模板；⼆来，需要⼀定市场主导
权，由于企业编制的清单规范带有⼀定的不公平性，所以只有开发企业具有市场主导权才有施⼯单位响应；三来，发⽣争议不易解决，由于清单模板以及清单规范由企业⾃⼰编制，如果发⽣争议，⽆法通过造价站进⾏解决，只有通过法律途径。⽽对于X企业⽽⾔，由于采⽤国家编制清单规范，⽆法为某⼀类或者某⼀项项⽬服务。
⽤国家编制清单规范，⽆法为某⼀类或者某⼀项项⽬服务。
通过以上对⽐不难看出，企业⾃编⼯程量清单适合对清单编制⽐较熟悉，同时通过模拟清单模式运作过多个项⽬的企业；国家规范⼯程量清单适合才刚刚使⽤模拟清单招标的企业。
003 “模拟清单”模式：具备对成本可审、可知、可控的优点
对于“模拟清单”来说，最重要的在于确定清单中应该包含哪些项⽬、每项包含哪些⼯作内容以及每项的单价如何测算准确。主要是从以下两个⽅⾯⼊⼿：
1.积累典型项⽬
清单⼯作项以及⼯作内容的梳理⼯作，最简便且能结合企业⾃⾝情况的，就是选取企业⾃⼰的项⽬：⼀是已经进⼊总包结算阶段的项⽬，根据结算结合⼯程量清单模板梳理出⾃⼰企业的⼯程量清单；⼆是施⼯图完成正在施⼯的项⽬，在办理施⼯图预算时要求按照⼯程量清单编制。
2.进⾏经济分析
在完成典型项⽬积累后，就要对结算或者预算进⾏经济分析：⼀是综合单价经济分析表，通过对综合单价的组成分析，可以明确每个单价的由来，在新项⽬相同业态采⽤模拟清单招标时可以进⾏⽐对，防⽌出现不平衡报价；⼆是建造标准，每个单价都需要对应⼀个建造标准，不然单价就毫⽆意义，通过对建造标准的积累可以打造产品标准化的基础，同时可以指导新项⽬同业态建造标准的制定。
那么，模拟清单的编制依据及编制要点有哪些呢？
1.编制依据
以L企为例，应明确每部分编制依据的主责部门，要求各部门提供的资料及时完整，保证“模拟清单”的准确性。
2.编制要点
施⼯界⾯划分清晰，清单项⽬要全⾯，保证清单项⽬的准确性，防⽌过程中因为施⼯界⾯不清以及清单项⽬不全引起的纠纷；对于暂定量项⽬，综合单价闭⼝包⼲，⼯程量根据施⼯图调整，形成总价包⼲合同；对于⾮暂定量项⽬，采⽤闭⼝总包⼲，如措施费等；与计价规范的差异项需特别说明，防⽌由此引发的纠纷。
004 “模拟清单”招标⽂件的控制要点
“模拟清单”编制完成后，在形成招标⽂件时需要明确以下要点：
1.合同总价修正约定
约定合同⾦额为暂定，除总价包⼲项⽬外其余项⽬按照综合单价包⼲，出图后按照施⼯图预算调整总价，形成总价包⼲合同，结算时按照总价+变更⽅式办理。
2.零星项⽬计价约定
采保费计取⽅式，主要是甲供材料由⼄⽅下货、场内运输、保管收取的费⽤；零星⽤⼯价格，需特别明确窝⼯单价，减少因意外停⼯⽽产⽣的窝⼯费；⼯程量清单外项⽬计价⽅式，如：若由于发包⼈要求的设计变更，⼯程数量有所增减或⼯程质量有所改变，⽽有关⼯作与合同原来的⼯作相类似，则其增减费⽤按原合同单价或采取原合同单价为换算基础调整⽽得的单价计价；若没有适当的换算基础，则采⽤公平合理的市场价计价，相关市场价的确定除需考虑当时的市场价格⽔平外，还需考虑投标时合同单价之价格⽔平，从⽽推算出新单价；也可采⽤发包⼈与承包⼈在专⽤条款中约定的其他⽅法计取费⽤；合同⾦额及付款额则随增减费⽤⽽相应调整。
3.招标⽤图要求
仍需向投标单位提供最基本的图纸，尽可能减少施⼯单位⾃⾏判断内容，保证各施⼯单位对清单内容理解程度⼀样，如地上地下⾯积、标段划分图、房型⽰意图、平⾯布置图、业态类型、结构形式、层数、地下室范围、地下室竖向布置图
地上地下⾯积、标段划分图、房型⽰意图、平⾯布置图、业态类型、结构形式、层数、地下室范围、地下室竖向布置图及标⾼等，防⽌投标时相差悬殊。
素材来源于⽹络
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